尽管万科将北京住宅项目万科橙的“降价”解释为“按照政府指导价销售”，但这并不能掩盖地产商们对于未来市场走向的担心。一季度以来出口数据的疲软，以及杭州楼市降价风波，都无不让这个习惯于“上行”的群体，回忆起了2007年~2008年那场堪称惨烈的市场调整。

　　自住房正在成为“诱发”在京房地产开发企业“跑量”的重要因素。隐藏在万科橙“降价开盘”背后，包括万科、龙湖在内的诸多一线房地产开发企业在京均已大幅提前开盘销售进度，相比于直观的降价，提前开盘似乎更能体现地产商们的心态所在。

　　第三方市场监测机构亚豪地产的统计数据显示，自2013年11月开始，刚性需求楼盘的可售房源与意向购买客户之比，就一直呈现出下降趋势，而自住房供应高峰的2014年下半年还未到来。

　　提前开盘

　　万科认为，万科橙项目的定价是正常的市场行为，不是降价销售，此前，部分一线房地产开发企业已经不同程度地提前了旗下住宅楼盘的开盘时间。

　　引发北京乃至全国房地产市场关注的万科橙项目在北京市住建委的实际登记名称为“上兴佳园”。3月9日，北京市住建委批准了该项目两个楼栋的预售申请，其中一栋“住宅及公共服务设施楼”的价格为21176元/平方米，另一栋“住宅楼”为22176元/平方米。

　　这引发了“万科在京降价”的风波。多位该项目购房者向《中国经营报》记者证实，2013年8月前后，万科橙项目销售人员告知意向购房者的意向销售价格约为26000元/平方米，带精装修。至2014年3月5日时，告知口径被调整为25000元/平方米，带精装修。至开盘日，该楼盘价格调整为约21000元/平方米，不带精装修。

　　对此，万科北京公司相关负责人表示，这一定价是根据政府的区域指导价格确定，同时，为客户提供了可供选择的精装修菜单，据此，万科认为，万科橙项目的定价是正常的市场行为，不是降价销售。

　　 在万科橙降价风波之前，部分一线房地产开发企业已经不同程度地提前了旗下住宅楼盘的开盘时间。这些一线房地产开发企业除万科外，还包括金融街(4.97, 0.25, 5.30%)、路劲地产、保利地产[微博](7.20, 0.46, 6.82%)等企业，而龙湖地产的个别项目也已经基本确定提前开盘，同为万科开发的位于总部基地附近的西华府项目，已经将开盘日期提前到2014年4月前后。

　　万科橙所在的天宫院板块在不到一个月的时间内甩出2521套房源，来自保利首开·熙悦春天、云立方、金融街融汇、鑫苑鑫都汇四个项目。金融街融汇更是将四、五期房源全部投入市场。然后，金融街融汇等项目均当日售罄。

　　记者了解到，金融街融汇的售价是22300元，这个价格和2013年分拆精装修之后的实际成交价格相比，上涨不到5%。除此之外，路劲地产已经确定，大幅度提前销售进度——原计划2014年10月前完成的任务，须提前至6月完成，这意味着，所有楼盘的营销节点都要提前4个月。

　　“跑量”有别

　　银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金。

　　据亚豪机构数据显示，春节后（2月8日~2月16日）的一个多月时间里，北京成交价格低于25000元/平方米的中低价位房源，仅售出3641套，相当于去年同期的41%，此外，与去年同期相比，中低价位房源占市场总交易量的比例也大幅下滑16个百分点，由去年的86%降至70%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，这凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。

　　 此外，他还分析认为，银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。

　　然而，非刚需住宅的市场境况却与刚需市场迥异。据亚豪机构统计数据显示，春节后到现在（2月8日~3月16日），北京成交价格在30000~50000元/平方米之间的改善型房源共成交649套，占商品住宅总销量的比重为12%，与去年同期相比提高了3个百分点。

　　在成交价格方面，截至目前，2月上半月开盘的龙湖好望山、龙湖双珑原著、五矿万科如园三个中高端项目经过一个月的消化期，实际签约率平均达到47%。

　　对此，任启鑫认为，随着中国经济的发展，国人购买力突飞猛进，中国高净值人群的数量也在日益增多，同时北京商机众多，资源集中带来的聚合效应，以及不动产的稳健增值表现也成为吸引中国财富人群不断涌入北京的原因，这些都构成了中高端改善客群基数的扩大。

　　自住房“杀伤”

　　从北京多个企业、大批项目急忙提前开盘的情况看，开发商心底的雾霾并未完全散去，至少，他们不像表面看起来那么乐观。

　　记者在与多位开发企业营销负责人的沟通中，都发现了一个屡次被提及的字眼——自住房，而在上演“跑得快”的楼盘中，几乎都是刚需或者首改项目。那么，自住房在这一轮开发商的“跑得快”的诱因中，究竟扮演了怎样的角色？

　　金隅嘉业一位市场营销负责人表示：“目前出货速度受到的影响还不明显，但以前是1套房子有四五个人抢，现在降到了1：2。”

　　亚豪地产的市场监测数据显示，参与摇号的客户量与开盘套数的中签率由去年的1：4或1：5降到1：2。受到自住房分流的现象十分明显。从2013年11月开始，亚豪机构陆续监测了葛洲坝(3.94, 0.12, 3.14%)·紫郡府、京投万科西华府、中冶蓝城、旭辉E天地、大兴众美城等项目，发现项目可售房源与参与摇号人数之比，确在不断降低。

　　 该项市场监测显示，2013年11月，葛洲坝·紫郡府开盘，可售房源433套，有2100人参与摇号，摇号中签比为1：4.8。同月，京投万科西华府项目开盘，可售房源540套，有3861人参与摇号，摇号中签比为1：7.1。同期开盘的中冶蓝城项目，可售房源240套，有902人参与摇号，摇号中签比为1：3.7左右。

　　2014年2月，旭辉E天地开盘时，528套房源总计有910人参与摇号，摇号中签比已经降至1：1.7。至2014年3月大兴众美城开盘时，该项目的300套房源，仅有350人参与摇号，摇号中签比已经接近1:1。

　　记者了解到，金隅汇星苑、金隅汇景苑两个自住型商品房项目，截至3月4日，两个项目申购总人数超过37万人，预计有20万户购房者在排队。“很多人想碰碰运气（申购自住型商品房），我们预计政策的消化期需要半年。半年后很多人就明白了（中签概率不大），而且高校等有些单位的人有资格买自住房，他们自己还不清楚。”前述市场市场营销负责人称。

　　 实际上，在京各大高校和中科院等单位，往往会有一些福利分房，但僧多粥少，产权也不清晰，他们很多“无房户”享有优先购买自住房的权利。当这部分人加入自住房的申购大军，非优先家庭的中签几率就再次下降了，他们的失望也就转化成了开发商的希望。

　　 此前，北京几个“日光盘”，彻底宣告了楼市崩盘论的破产，杭州楼盘降价带来的雾霾被北京楼市一扫而净。但从北京多个企业、大批项目急忙提前开盘的情况看，开发商心底的雾霾并未完全散去，至少，他们不像表面看起来那么乐观。银行捏紧融资闸门，部分城市降价，绝不是虚惊一场。

　　 “下半年的形势看不清楚”，一位全国性房地产开发企业的在京高管称，市场不好，不如早跑。