农历新年刚过，苏州市政府发布了马年首个地方房地产市场新政策，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。商业地产在经历“井喷式”发展后，如何化解其供需矛盾背后隐藏的风险，已经成为各地面临的紧要问题。

    调控商业地产是一把“双刃剑”

    近日，苏州市政府出台了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，成为近年来地方政府首次专门针对商业地产出台的调控政策。

    《意见》规定，规划国土部门要发挥前期调控作用，制定合理城市规划和供地计划；建立风险防范资产保障机制，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年冻结期内不得销售、抵押和转让；全面提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准；严格禁止“返本销售”“售后包租”等行为。

    新加坡国立大学金融学博士、研究员文华认为，广泛存在于内地二线城市的商业地产泡沫近来备受市场关注，以苏州为例，近年来新建的２０多家购物中心中，近半数经营情况不理想，商铺和写字楼都存在明显的空置现象，部分项目甚至无法正常开业。苏州率先预警楼市风险，向商业地产“开刀”具有积极的意义。

    但德融地产发布的报告认为，从实际情况看，苏州政府的这一政策虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。

    “井喷式”发展背后供求矛盾突出

    细数历年来的楼市调控政策，从中央到地方，从限价到限购，无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，其发展势头迅猛。

    国家统计局的统计数据显示，从２００９年开始，全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过２０％的速度增长，２０１０年和２０１１年的同比增速甚至超过３０％，高于同期住宅投资完成额累计的增速。

    “井喷式”发展背后是不同城市间的商业地产市场出现明显分化。在北上广深等一线城市里，多数热点地块的写字楼、商铺供不应求，但是在众多二线城市，由于前期放量供应，需求不济，商业地产空置率居高不下。以写字楼为例，根据权威咨询机构世邦魏理仕的统计数据显示，成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过４０％，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。