2014年1月18日，由凤凰网与中国房地产(行情 专区)报主办举办的“金凤凰2014全球华人地产峰会”在京举行。清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任李稻葵围绕“从中国经济宏观变局看未来中国房地产的走势”发表了主旨演讲，他认为经济增长速度和人口结构直接影响房地产市场。

　　影响一个国家经济和房地产的走势尤其是住宅房地产的走势，离不开三个宏观因素，包括整体经济发展的增速或者潜在的增速、整体经济的资金的流向、人口结构的变化。

　　中国经济增长速度过去四五年以来基本上是放缓的趋势，10.4、9.2,7.8，基本上往下行的态势。中国经济现在是9万亿美元的大经济体了，增长速度是全世界所有版块里面最快的，体量远远超出了受国家贸易影响的阶段。贸易有2400亿美元左右，但国际因素不足以从根本上改变中国经济的走势。

　　为什么中国经济增长速度会放缓？最根本的原因不是农村劳动力过剩改变的问题。最根本的是人均GDP离世界先进水平的差距在缩小，过去是美国的标杆国家的人均GDP7%、8%，去年底已经升到了19%左右，当一个GDP增长水平差距越来越小的时候，自然增长的速度和动力就有所放缓，这是经济学研究里面没有争议的。所以这是中国经济宏观格局变化的第一个要素。

　　会不会降到6%以下？我认为不会，之前做过很多国际的比较，历史其他国家起飞的经验，这个阶段未来十年应该还是在7%-8%之间的增长区间，但是比过去十年10%以上增长的年代一去不复返了，不可能出现10%的平均增长的潜力。

　　人口结构直接影响住宅的发展

　　人口结构毫无疑问直接影响住宅性房地产的发展，也影响商业性房地产。中国三拨人影响着整个地产的格局，第一拨人1953年左右；第二拨1963年左右，三千万人口；第三拨1986、1988年，2800万，现在进入50岁的年龄段。

　　第一拨人是已经60岁出头，一般国外有个说法：房子越住越小。人年纪大了以后住宅需求减少了，房子越住越小，这是国外的经验，两口子孩子走了以后谁愿意住两百平米的房子，收拾不过来。

　　第二拨人是我们这拨人，潘石屹也是这拨人，仍然处于需求的高峰阶段，但是基本上这些城里人已经有适合自己生活需要的房子了。

　　第三拨现在26-30岁之间正在结婚，正在生孩子，这拨高峰，现在正在出现，去年房地产之所以这么红火跟这个有关系。