对贵阳市老城区及周边区域容积率实行分类指导，会对市场带来哪些影响？“限容令”是否会直接导致房价被推高？在新的市场背景下，购房者又该如何置业选房呢？

　　猜想一：品质会变吗

　　采访中，绝大多数业内人士都对“限容令”可能对市场产品品质带来的积极作用予以了肯定。

　　贵阳市建筑设计院有限公司国家一级注册建筑师刘建德认为，政策在建筑容积率方面的新规定遵循了省委、省政府“疏老城、建新城”的发展要求。通过功能的疏导，对过去居住密集的老城区向外围进行功能疏导，通过“多组团”的城市空间布局形态，降低居住密度，增加绿地率、完善居住配套等公共空间，从而实现提升居住舒适度，建设生态形城区，塑造良好城市整体形象的目的。

　　从事房地产行业多年的中铁置业贵州公司总经理董铁军则表示，控制楼盘规模、降低住宅类项目容积率，可能对市场造成的直接影响是：“大盘现象”消失，高品质的改善性楼盘会逐渐取而代之；市场整体的开发水平得到提升，行业竞争进入健康有序发展。“对容积率实行分类指导，这对于贵阳未来的建筑格局肯定是有利的，城市整体形象、楼盘内部景观和居住品质都会随之提升及变化。”董铁军说。

　　宏立城集团相关负责人也认为，新的楼市意见，将城市空间布局与产业发展有机结合，有助于促进贵阳房地产业和城市建设的长远健康有序发展。精细化的管理和控制将有效提升城市规划建设品质和品位，避免交通拥堵等大城市病，同时也有助于突出城市建设的个性、特色，充分体现城市建设的科学性、合理性和前瞻性。

　　从近期贵阳市房地产市场透露的种种信息来看，一些准备拿地的开发商，已经开始着手考虑整体容积率降低后的建筑设计问题。

　　中渝置地郝健认为，降低容积率对于非老城区楼盘影响不会过大，相反会促进区域整体楼盘品质的提升。开发商可以根据自己的产品定位，实行多元化建筑设计。“一方面，低容积率可以使产品开发避免同质化，小区的建筑层次更加丰富。另一方面，楼盘低密度，可以追求一种更好的景观效果，为业主的居住生活带来更多的舒适感。”

　　猜想二：房价会涨吗

　　近年来，贵阳市的房价水平一直处于全国省会城市的价格“洼地”，对于容积率新规出台后带来的最大变化，业内业外人士均在猜测：贵阳的房价是否会因此而出现上涨。

　　采访中，有开发商认为，“限容”政策势必提高开发商的开发成本，带来的关联反应很可能就是房价上涨。

　　目前，国内房地产界关于居住用地容积率存在两种不同的声音，一方认为，适当提高容积率可以降低房价，提供更多的住房以缓解住房压力，让更多人享受到城市中心区的良好服务；另一方则认为，高容积率必定造成人口密度增加，人均绿地面积减少，因此，要保证良好的居住环境，必须对容积率进行有效控制。

　　显然，两种观点的出发点是不同的。降低容积率的支持者更多是从楼盘品质、居住舒适度的角度进行考虑；而希望通过提高容积率实现房价控制，则更多是从缓解购房压力的角度在考虑。

　　容积率是否会直接“左右”一个城市的房价？贵州省房地产研究院副院长夏刚对此给出的答案是“不会”。夏刚副院长认为，房地产产品是一种特殊的商品，它不仅带有普通商品的经济属性，也带有社会属性。容积率降低是否会直接影响房价导致上涨，还要结合市场的供需现状去考虑。“近年来贵阳楼市供应量大，库存也偏高，市场需求逐渐饱和。当供应大于需求时，房价要实现上涨并非易事。”夏刚说，因此，单就容积率的变化而断言房价会上涨是不科学的。

　　延伸阅读

　　容积率之“惑”

　　不久前在某楼盘买房的陈女士在收房时感到很不解。“当初置业顾问宣传的整个小区容积率才不到3，但是收房的时候很多业主都觉得小区的密度过大。楼与楼之间的距离目测也就是20、30米，大家都担心这样的房子以后住起来会感到压抑。”陈女士焦虑地表示。

　　而在近郊买房的龙女士也遇到了同样的问题。“前年买房的时候就是看中楼盘绿化率高、容积率低、得房率高，光赠送面积就有10多平方米。感觉这样的楼盘应该是买起来实惠，居住起来舒适度也不低。没想到收房时才发现，小区密度挺高，送的面积也不是很好用。”龙女士表示。

　　按理说，低容积率楼盘居住的舒适度应该相对较高，那为什么会频频出现容积率与实际建筑密度不相符的现象呢？这与近年来贵阳楼市“赠送面积”成风的开发商营销策略不无关系，

　　纵观近年贵阳楼市的热门词汇，“实得价”、“赠送面积”当之无愧排名前列。一些新区、近郊楼盘，标价在5000元左右，但加上赠送面积，房价就能摊薄到4300元左右的单价。据了解，用房子的总价来除以建筑面积加上赠送面积，也就是所谓的实得价。赠送面积一般都是阳台、花园、飘窗等，虽然这些面积不计入产权证，但是可以提高房子的利用率。不过相应的，房屋的“低容积率”也会被牺牲，正是看似“划算”的大面积赠送，导致了部分项目最终的实际效果与本身的容积率规划大相径庭。

　　专业人士表示，由于缺乏相关建筑常识，很多购房者并不知道开发商赠送面积越大、赠送空间越多，实际容积率也就越高。常规条件下，得房率增加了多少，实际容积率也会相应增加，从而变相提高了容积率，降低了居住舒适度。因此，追求居住品质的购房者在面对“低容积率”的诱惑时更应慎重，避免小区容积率暗中“变大”而影响到整体的居住舒适度，理想的升级置业成为泡影。