上海楼市2013年再次迎来小高峰，不仅成交量创近4年最高，超8成楼盘价格同比上涨。“量价齐飙”成为2013年上海楼市的最佳注解。

　　**成交量创近4年最高，全年迎两次成交高峰**

　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年上海市新建商品住宅成交面积为1282.3万平方米，较去年大幅上涨36.6%，创近4年最高值。

　　从成交月度走势来看，2013年上海楼市开局火热，首月延续2012年末的回暖行情，成交突破百万大关，达101.3万平方米，2012年全年仅有2个月成交量超过百万平方米，同比涨幅高达376.7%，同比涨幅为年内最高。在2月受春节影响楼市短暂低迷后，三月受到“国五条”政策影响，楼市出现末班车效应，成交量井喷，成交面积高达153.8万平方米，创2009年12月以来近40个月的最高点。

　　下半年，随着天气转凉，自贸区规划在8月底正式通过，楼市开始复苏，迎来了近4年成色最足的“金九银十”，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年“金九银十”上海市新房合计成交282.2万平方米，同比大幅上涨67.4%，是2010年至今成色最足的“金九银十”，较2009年“金九银十”的成交量仅小幅下滑0.5%。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，从2013年全年整体新房走势来看，年初“国五条”政策始终没有落地，2013年楼市政策环境比较平稳，市场供求关系主导楼市走向。年初受到“末班车效应”影响，购房需求集中释放；下半年受到自贸区规划、土地市场热度影响等因素，购房者再次积极入市，全年出现两次成交高峰，整体走势呈两头翘，中间低。

　　**“量升”刺激“价涨”，超8成楼盘价格同比上涨**

　　在成交火热的情况下，价格也出现了明显的上涨。

　　统计显示，2013年上海新房均价达2.4万元每平方米，同比涨幅达7.6%。由于新房整体均价会受到成交结构的影响，21世纪不动产上海区域市场研究部对成交楼盘进行抽样调查，2013年和去年成交量全部超过20套的共有338个楼盘，其中，286个楼盘房价同比上涨，占比高达84.6%，涨幅中位数8.6%。

　　从类型来看，据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，2013年和去年均有成交的别墅项目共有251个，其中164个项目同比上涨，价格同比上涨楼盘的占比为65.3%，中位数为3.2%，而同样对公寓项目进行抽样调查，上涨楼盘的占比为72.5%，中位数为5.4%，公寓产品无论是涨幅的范围还是力度都超过别墅产品。

　　黄河滔表示，2013年房价上涨最主要的原因在于楼市需求集中入市，开发商在去化良好的情况下，涨价动力比较足。市场需求火热一方面是由于之前限购影响，楼市持续低迷，积压的需求重新入市，另一方面是规划、土地、政策等外部环境的影响下，购房者对房价上行预期强烈，出现恐慌性入市。两方面的因素共同导致了2013年楼市的火热。除了市场大环境外，区域的规划、库存压力等因素也是导致房价上涨的重要原因。

　　**中高端楼盘受热捧，浦东成为全市热点**

　　从成交结构的角度来看，2013年上海中高端房源成交占比出现提升。

　　统计显示，2013年均价3-5万元每平方米和5万元/平方米以上房源分别成交250万平方米和63.2万平方米，较2012年分别大幅上涨69.9%和40.5%，而均价在2万元/平方米以下的房源成交面积涨幅仅为20.4%，受此影响，均价在3万元/平方米以上中高端房源的成交占比从去年的20.5%提升至2013年的24.4%。

　　其中，均价超过3万元/平方米以上的中高端房源最集中的区域是浦东新区。统计显示，2013年，浦东共成交87.8万平方米均价超过3万元/平方米的中高端房源，占全市各区县首位，占全市该价格段房源整体成交的28%，比排名第二的普陀区整整多成交40万平方米。

　　黄河滔指出，在市场整体回暖情况下，2013年改善型需求集中入市。上海2013年二手房市场成交火热，成交量将创近7年新高，二手房市场的火热产生了一二手房联动，置换型买家相比刚需购房者支付能力更强，这部分置业需求流入新房市场后推高改善型房源的成交。

　　**预计2014楼市平稳释放**

　　“预计2014年上海房地产行业政策面整体平稳，楼市低开后逐步回暖，房价整体平稳并保持小幅上涨态势，”黄河滔指出，上海作为一线城市，土地价格导致开发商成本上升和楼市供不应求是造成房价稳定并小幅上涨的重要原因。

　　他表示，从政策角度上来看，2013年召开的三中全会上并没有过多提及房地产行业，预计短期内国字头调控文件出台的可能性较低，结合年末全国一二线城市连续出台一系列调控措施，未来政府对房地产的调控可能从中央转化为各地因地制宜制定调控措施。

　　就上海而言，沪七条出台后年末楼市逐步降温，预计影响力将一直持续到2014年初，随后逐步被市场消化，受到调控限制的需求重新入市，楼市将再次回暖。