过去数年里，华远地产董事长任志强在一个问题上从没输过。他在12月16日的一个论坛上确凿无疑地宣称，房价仍会上涨。不过，由于今年11月后土地供应转入正增长，所以现在还不能说房价会暴涨。

数据似乎正在佐证。国家统计局12月18日发布的数据显示，11月份70城房价仅温州同比下降。涨幅榜上看，京沪深穗四大一线城市的同比涨幅则全部超过20%。上海涨幅为21.9%，高居榜首；北京涨幅21.1%，深圳涨幅21%，广州涨幅20.9%。

不仅仅是任志强一个人认为房价会上涨。北京师范大学管理学院教授董藩预测房价上涨的语气最为夸张，他认为房价必涨无疑。不过，就连从不“浮夸”的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也称明年房价肯定还会上涨了。

一片上涨声中，并不是没有人看到危机。全联房地产商会创会会长聂梅生在参加21世纪经济报道举办的商业地产论坛上表示，数据显示，现在的房价是史上最高，如果回到合理房价上必须做政策上的考量。但认为房价只涨不降是一个悖论，周期性涨落是不可避免的。任何事物都有其规律，一定要敬畏经济规律和房地产的规律。

唱涨派的预言

任志强早前在参加另一个论坛时说，“北京都这么涨了别的地儿也得涨。”土地供应量充足的地方房价涨得会慢一些。但所有人一定会向公共资源最好的城市、向收入最高的城市、就业条件最好的城市集中，这些城市的房价必然会涨。从大局来说，最后的数据一定是涨而不是跌的。

董藩几乎是故调重弹。他在参加2013重庆两江峰会·阳光100喜马拉雅全球首发活动时，再次重申了他的涨价理论。他认为有无数力量推动了房价的上涨。核心论据是：当今中国仍旧在大拆大建中，大拆大建才有GDP，才有税收、才有就业机会。旧的住宅产品会淘汰。而2.6亿在城里的打工者，根本没有房子，他们从租房子到买房子的过程就是需求增加的过程，这个过程还需要持续十几二十年。

“还有生活的需求，这些都远远超过我们的想象。”董藩说。他认为，未来房价增长的原因是生活方式的演化和区域人口的调整。重庆是西部最发达的城市之一，有大量的人口向这里聚集，房价会继续上升。而且房价是城市竞争力的体现。

董藩因为北京房价将涨到每平方米80万的言论受到无数次“攻击”，不过，这无法改变他唱涨的决心。他甚至怀疑，“统计局在统计的时候专抽不涨的，二手房交易当中大量存在阴阳合同。”他认为房价上涨的真实数据远高于统计数据。并且，他判断，货币会继续超发。

顾云昌得出房价上涨的理论是因为，他认为，开发商明年没有降价的理由，既不会因为卖不掉降价，也不会因为资金断裂降价。而房价的上涨幅度会与物价相匹配，无论是销售额还是投资量，抑或是房价都会稳中有升。

几乎没有人怀疑，中国房地产市场是一个“政策市”，但风向变了吗？

顾云昌分析说，改革难度最大的是土地市场。十八届三中全会指明了土地制度和房地产税改革的方向，但进展没有那么快，2014年还会延续今年的房地产市场情况。他相信房价还会涨。

21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，前11个月房价涨幅超过10%的这些一二线城市，今年已肯定完不成房价控制目标，即使他们前段时间都收紧了调控政策。年底年初是楼市的间歇期，成交量按惯例会下滑，价格会保持稳定，但由于房地产的主要因素都没有改变，明年房价继续上涨的概率极大。

楼市的变量

站在“唱涨派”对面的是北京师范大学金融研究中心主任钟伟。他不无悲观地表示，从2010年到现在，中国的房地产泡沫化趋势是不断加深的。如果政府提前推出房产税，泡沫会被刺破。但好在房地产市场出现了一次难得的软着陆机会，他相信政府非常有可能抓住这次机会。他坚信，中国房地产的趋势是趋凉，2014年的市场交易和房价都不会比2013年更好。

忧心忡忡的聂梅生也指出，任何事物都有其规律，一定要遵循市场发展的规律，使市场在资源配置中起决定作用。“实际上，国家统计局只给出了一个非常模糊的概念，房价统计范围仅为70个大中城市，这在全国只占小部分比例，以此来说明今年房地产市场大涨特涨，这不现实。”他说。

在房价涨幅方面，聂梅生认为涨幅是在缩小的。她用年初的数据与年末的数据进行对比，年初全国房价的涨幅是18.8%，但到12月份是8.6%。“由此可见，房价虽然还在上涨，但涨幅在下降。但是，趋势性的东西不会马上停止，各项指标都还在高位，但下降的趋势非常明显。”聂梅生说。

聂梅生建议，回归合理房价必须在政策上做考量。她进一步表示，房地产市场改革是一个系统工程，涉及到城市的经济、金融、土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法，最终改革的成果才能体现到合理房价。

一批开发商对更远的未来也不乐观。其中，万达集团董事长王健林在回答21世纪经济报道提问时说，房地产的好日子可能不会超过十年。阳光100董事长易小迪也感慨，做住宅会越来越难，利润越来越薄。不过，他话锋一转说，商业地产才刚刚拉开序幕。

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据悉，北京日前出台楼市调控“京七条”，这是继“深八条”、郑州9月1日实施“5条措施”后，重点城市出台的第三个调控政策。这些调控政策除了继续强化需求管制政策外，突出的变化就是对于住房供给端的重视。

三个城市均提出明确的、数量化的住房供应目标，如郑州明确提出今年年底前新投放300多万平方米商住房房源，深圳提出年度新增20%的住宅用地供应和增加安居型商品房的目标，北京更提出今明两年新增供应7万套自住性商品住房。

同时，北京、深圳和上海均对住房供应政策进行革新，旨在解决中等收入人群的购房需求，如深圳提出未来安居型商品房要占到新增住房供应的50%左右，北京提出的“自住型商品房”将占到市场40%-50%的供应量，而2012年上海提出的增加共有产权住房也异曲同工，重点城市最终将构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的新的住房供应体系。

可以说，此次重点城市(特别是一线城市)房地产调控政策出此新意，一方面意在对于过去行政性的、管制需求的政策进行纠偏。

近年来，一线和二线重点城市房价快速上涨是公共资源优质化、要素规模集聚作用下，人口向这些城市大规模流动使然。

当然，也有行业税制改革滞后的影响，如不动产持有环节税收、资本利得税、个人财产所得税等缺失，造成住房购置和持有成本太低，不合理需求推动房价上涨。2011年，人口1000万以上的城市，房地产新开工面积仅为1.21亿平方米，仅占当年全国新开工面积的8.23%。

因此，在这些城市调控的重点之一应当是增加供给，而近年来这些城市则过于看重对于需求的行政性抑制。但是，需求的抑制事实上脱离了这些城市房价上涨的市场化机理，即资源集聚对于人口集聚的引导，需求抑制的各种手段反而给市场传递出供需矛盾紧张、住房稀缺和房价上涨预期强烈的信号，中长期内反而加剧了供需矛盾。

另一方面，一线城市对于供给端的重视，源于今年以来住房市场的新变化。自2010年下半年实施限购、限贷政策以来，投资投机性需求得到很大程度的抑制。2012年以来，重点城市80%以上的购房行为为首次购房，这意味着去年四季度以来的房价上涨主要是合理购房需求在推动。

既然合理需求在增长，那么就应当通过积极增加供应来满足这类需求。但是，由于重点城市(特别是一线城市)商品住房价格已经到了即使是中产阶级也难以承担的地步，因此，新增供应的模式应该与有支付能力的需求相匹配，着眼于供应的有效性，而深圳提出的“安居型商品房”、北京提出的“自住性商品房”和上海提出的“共有产权住房”等均体现了这种思路。

今年以来，一线和二线重点城市房价的快速上涨，市场也形成了房价上涨的预期，并进一步加剧了供需矛盾。据报道，近期北京的库存已经跌破6万套，“房荒”加剧了非理性购房的入市节奏。在这一节点上，增加供给不仅正中要害，而且有利于缓和“房荒”对于非理性购房入市的推动，对于缓解住房供需矛盾和房价上涨预期是有帮助的。

调控思路的新变化，以及对于供给端的关注，再加上房贷“额度荒”在今年四季度难以缓解和下月初三中全会可能提出房地产调控长效机制，“金九银十”的势头难以在今年11月和12月再现，楼市将暂时出现“量缩价稳”的平稳态势。

楼市“供应新政”在中长期的效果如何，取决于住房供应计划能否有效地推进。有效推进首先取决于相应的土地来源，因为一线城市新增土地供应不足，或主要分布于非核心城区，而存量土地利用的周期太长。如果新增土地供应主要位于城郊，考虑到基础设施的建设周期，政策的效果很难保证。近年来，很多城市将保障房建于城市外围，事实上在分流住房需求上的效果并不明显。

其次，有效推进还包括与主城区一样优质公共配套资源的相应跟进、分配环节能否做到公平公正等。从可行性来讲，由于土地供应潜力的制约，基础设施建设、公共配套的供给和培育需要较长周期，当前重点城市户籍人口保障房的轮候规模较大，住房供应计划实现的难度较大，新政策在中短期很难达到预想目标。

事实上，在很难完成今年房价控制目标的情况下，新政策更多地反映了重点城市的一种解释或表态，即需求太过旺盛导致供求失衡，超越了政府的调控能力。

同时，也透露出未来调控的新思路，即克服传统的行政性调控措施的弊端，探索更加市场化的、切中市场要害的政策措施。

在调控新政策中，无论是上游土地出让模式采取“限地价、竞房价”的新规，还是中游依靠开发商的建设模式，或是下游按照商品住房价格一定折扣来定价，均坚持市场化的调控手段，这与政府主导的经济适用住房、限价房是完全不同的。

而且，如果中端得到切实支持、低端得到基本保障，则对于高端的限制性措施可以放开，这也是新政策意欲探索市场化调控思路的体现。

但是，如果资源集聚优势地位不改变，重点城市未来依然是人口流入的主要区域，在住房供应“新招”中短期内难以奏效的情况下，房价长期上涨难以避免。

市场化的调控除了要弥补供给端的短板以外，还应当通过税收手段来调节房价上涨预期下的非理性购房行为，以消除房价上涨对于收入差距的过分影响。

此外，集体土地入市(包括小产权房入市)这一源头上的市场化也应该获得有效推进。笔者预计集体土地入市、房产税政策会提速，但是在中短期内，行政性措施也难以退出，这是一个较长的过程。