??过去10年，除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年，以及2011年下半年至2012年上半年等时期住房价格出现过短暂回调外，其他时期房价都一直保持较快增长态势。尽管根据国家统计局数据测算的结果显示，全国住房价格过去十年仅仅翻了一倍，但由于住房的异质性，实际住房价格上涨幅度要远远超过官方数据。不过，即便是10年翻一倍的房价涨幅也意味着楼市投资回报率不仅远远战胜通货膨胀和债市，而且也远远战胜股市和大宗商品市场，这使得社会资金在2012年下半年以来再次集中涌向房地产市场。

??长效机制要具有可置信性

??很明显，2003年以来房价上涨主要受到上世纪80年代初“婴儿潮”一代置业成家，以及农村人口向城市加速转移带来的刚性需求的支撑。刚性需求的膨胀，逐渐推升起房价上升的大浪，投机性需求随之跟进鼓吹起楼市泡沫，而且浪越大，泡沫越大。但随着楼市泡沫膨胀，房价逐渐脱离刚性需求者的承受能力，从而使得大浪最终会消退，而大浪一旦消退，泡沫也将破灭。随着2015年前后人口老龄化和资本可兑换时代的到来以及城镇化进程的放缓，房价就可能会面临持续回调的风险。

??在这种情形下，建立楼市长效调控机制的出发点，已经不是控制当前阶段房价新一轮快速上涨，也不是在未来再次出现楼市持续回调时再次积极救市，而是要确保楼市政策的可置信性，给予投资者一个稳定的预期，削弱投机型需求的动力，使房价回归其长期合理中枢水平。毕竟一旦投资者预期紧缩性楼市调控政策最终会因为房价的持续下跌而取消，甚至转变为刺激房价上涨的政策，紧缩性调控政策就变得不具有可置信性。由于房地产市场上的信息不对称问题比较严重，楼市政策一旦变得不具有可置信性，即便政府本来是想使房地产市场处于低房价均衡状态，但却最终得到一个高房价均衡状态的结果。

??在过去10年中，房贷首付比例、土地出让金首次缴纳比例、住房营业税免征期限、住房贷款利率等都随着住房价格的涨跌而调高或调低，这无疑使得投资者确信政府为了确保经济增长以及维护土地财政体制，并不希望房价下跌。在楼市刚性需求并没有释放殆尽的情况下，投资者显然可以放心大胆地投资楼市以攫取高额收益了。更何况由于政府掌握着土地、电力、煤炭、石油、国有企业等大量经营性资产，足以控制楼市甚至整体经济走势，投资者所需做的不是主动对经济形势进行判断，而是准确揣摩政府意图或者政府对经济形势的判断。既然政府政策意图对投资者具有决定意义的影响，政府所要建立的楼市长效调控机制就应该真正体现政府意图，并且一以贯之地执行下去，使其具有可置信性，这才能避免楼市大起大落，保持楼市合理平稳发展。