10月23日，北京（楼盘）市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称《意见》），这份被外界称为“京七条”的文件初衷为，进一步完善北京住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设。此次“京七条”新政的核心是政府力推的“自住型商品住房”,且申请范围向非京户籍家庭开放。

调控切口转向供应端

与以往调控对需求端的控制有所不同，“京七条”主要围绕供给端展开。

其具体内容第一条就称，加快自住型商品住房建设，是本市贯彻落实中央房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措。

这一思路中，低端的主要靠保障房来解决，中端的则由新推出的“自住型商品房”解决。而此次变化最大的是在“高端”上，由“市场”转为“控制”，是否意味着政府有意控制高端住房的房价？

北京市住建委相关负责人解读说，所谓“高端有控制”并不是指控制房价，而是指控制高端商品房供应在北京全市新建住宅中的比例。按照综合数据，保障房供应约占到住宅供应总量的20%，中端的商品房预计将从明年开始占到住宅供应量的50%，这也就意味着，高端住房未来只占全城住宅供应的30%左右，这还尚未包括租房的比例。《意见》认为，这对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。

自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

在购房要求上，对户籍并没有明确限制，在北京具有购房资格的家庭，就可以购买自住型商品住房。符合本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁或者经济适用住房、限价商品住房轮候家庭的可以优先购买。

但《意见》同时称，符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

同时，购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

推广到全国可能性大

据了解，住房和城乡建设部等国家级部委曾内部建议一线城市和房价上涨过快的热点城市，效仿北京大力发展限房价、竞地价项目，以平衡城市整体房价。未来，若限价房政策顺利执行，不排除在适当时候放开高端物业的购房资格管控，实行保障低端、支持中端、放开高端的房价调控总思路。

截至10月22日下午5时，根据北京市住建委网站数据，目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数总计58370套，这也是自10月9日楼市库存首次跌破6万套以来，连续下滑的第14天。“京七条”则剑指供应，而且效果预计将十分良好。中原地产研究总监张大伟表示，对于一般商品房来说，从拿地到销售一般都需要起码10个月，全盘销售周期平均也要3年以上，这是因为为了控制销售节奏，获得更高溢价利润。“但这种项目不会，不可能出现捂盘，因为需求较多，不存在销售问题。价格已经确定，不需要等待入市时机。”张大伟表示，对于房企来说，这种项目甚至可能不到1年清盘。虽然利润率较低，但周转期非常快，会明显缓解北京的供应缺口。

北京市住建委也判断，年底北京市商品住房供应将迎来高峰，库存将得到较大补充，供求矛盾会明显缓和，市场预期将得到调整，房价将逐步趋稳。

一位开发商表示，此政策虽然压缩了开发商的利润空间，但还是会吸引很多开发企业拿地。因为可以获得更多政策支持，比如贷款支持、比如手续上的优化等等。近期来看，目前已经出让的限价房地块附近，商品房销售将受到冲击，四季度商品房销售量可能大幅下降。

张大伟说，对于当下高房价来说，30%的价格差距，可能会导致现在商品房市场需求中的50%~60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待这种限价房源。

同时，中原地产报告称，北京楼市新政对于全国房价高涨的一、二线城市都有借鉴意义。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快的办法。北京作为新试点很快推广全国的可能性非常大。

业内期待调控长效机制

针对楼市的现状，建立楼市调控长效机制，让行政调控措施逐步退出，成了各方普遍的期待。

种种迹象显示，中央似乎有意改变自身在楼市调控当中的强势角色。但本届政府暂时未对楼市调控作明确表态，并不意味着对楼市不重视。中国房地产研究会副会长胡志刚表示，对于中央政府而言，与其匆忙草率地为房市调控下达行政指令，给市场制造新的问题，倒不如认真研究制定与房市调控长效机制相关的法律、税收等政策。这也与本届政府想要还市场一定自由的工作思路相吻合。

有消息称，有关楼市调控长效机制的初步草案意见形成，具体方案将有望在近期公布，有关房产税扩围的可能性很大。另有消息人士透露，此前又传将在年底召开的全国新型城镇化工作会议可能会与中央经济工作会议合并召开，届时将明确新型城镇化的有关战略，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破，都将对楼市造成深刻影响。

不过对地方政府来说，楼市调控长效机制无疑远水救不了近火。距离年底越来越近，近期部分城市纷纷收紧调控政策或出台政策。如郑州（楼盘）上月实施了“房价零增长”政策，“限购令”进一步升级，据称已收到成效；10月11日，深圳（楼盘）出台“深八条”，要求人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率；10月12日下午，南京（楼盘）出台新政，严格限制购买第三套住房。

中国指数研究院最新报告《2013年四季度中国房地产市场趋势展望》指出，虽然目前多数经济指标仍在中央预期之内，宏观经济企稳，但房价的快速上涨加大政策调整预期，尤其是北京、广州（楼盘）等今年涨幅较为突出的城市调控加码风险加大。