近期以来，由于房价过快上涨，市场对于政府将出台更加严厉的楼市调控措施预期渐浓。报道称，更加严厉的楼市调控措施可能将在十八届三中全会后将浮出水面。日前，国内多个城市出现银行房贷收紧现象。据了解，目前房地产业界普遍关注十八届三中全会，都等着看政策的方向。

　　三中全会后楼市调控可能升级

　　据中国证券报报道，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。

　　对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　据了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。

　　鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围。应尽快明确房产税面向存量房征收的长远目标。

　　尽管存在重重障碍，个人住房信息系统建设和联网仍将是未来一段时间的重要工作。在此基础上推进的差别化信贷和税收政策(房产税、个人所得税、契税等)，将可能长期化运行。

　　此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。其中，热点城市应高于上述标准。

　　旨在规范土地流转的土地改革方案，正在国土部主导下推进，可能在即将召开的十八届三中全会上有所突破。但由于农地确权工作尚未完成，法律障碍较难破除，在短期内尚难实现城乡建设用地自由流转。这意味着，城镇建设用地规模将不会有明显增加，热点城市所面临的房地产用地供应紧缺状况仍将存在。

　　业内人士认为，与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加严格。

　　从权威人士处获悉，有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

　　作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。

　　另据香港《经济日报》报道，内地楼市近月再次炽热，中央看似按兵不动。新领导层强调改革着眼于“顶层设计”，估计三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面。

　　对于炽热的楼市，管理层似乎没有大动作，不像以往一再出台调控措施来遏抑楼价。有分析认为，李克强一向强调改革应着眼于“顶层设计”，即是不再以“头痛医头、脚痛医脚”的救火形式来整顿市场，而是从体制上着力，根本性的去解决问题。

　　分析认为，三中全会关系到未来中国经济能否持续发展，改革力度之大将前所未见，其中包括金融自由化改革、户籍制度改革、收入分配制度改革、政府行政审批制度改革、财税改革、国有企业改革等；而涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等，这些改革都是要相互配合才能成功，这正是为何中央暂时对楼市按兵不动的主要原因。

　　据了解，针对房地产市场，土地制度改革将是重头戏。目前由政府主导的土地征管交易方式，是造成十年楼市调控无果，房价愈调愈高的重要原因。估计未来要取消各级政府的土地储备制度，国有土地、集体土地都作为市场主体直接入市交易，土地制度改革是房地产调控的釜底抽薪之举，是遏制高房价的治本之策。

　　更重要的是，这将改变地方政府过度依赖土地财政，令房地产市场绑架经济的畸形现象。当然，要将土地出让这块肥肉从地方政府手中拿过来，必然会遇到很多阻力，绝对不容易，这要考验中央改革决心与能量。

　　中国指数研究院近日公布数据显示，9月国内百城新建住宅均价连续16个月环比上升，同比升幅亦较上月扩大。在国庆长假期间，部分大城市楼市成交炽热，有形容指现今楼市再次进入“疯涨”阶段。

　　地产业静待三中全会政策信号

　　据中国经济周刊报道，目前我国银行业的房贷政策是针对购买一套房的客户，要求首付三成，利率执行基准利率，可适当下浮，一般信贷充裕时可下浮至85%，即打八五折；而对于购买二套房的客户，首付不低于六成，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　9月下旬，华夏银行、招商银行、广发银行等在京的部分营业部门工作人员均向记者表示，已暂停房贷业务。北京银行、中国邮储银行等机构，今年8月，这两家银行的分支机构能给予购买首套房客户八五折的信贷优惠，但进入9月，信贷优惠已经变为九折。中国银行则对于部分客户提高了信贷门槛。中国银行朝阳支行信贷部门工作人员表示，对于贷款购买二套房的客户，假如其名下仍有房产，则要求首付不低于七成，即最多只能贷到房款的30%。

　　不仅仅是北京等一线城市，据了解，眼下房贷停贷潮正逐渐向二三线城市蔓延。最近，在北京工作的李先生打算去河北廊坊贷款买房子，但售楼处销售人员告诉他，目前只能先交首付，要办理贷款还得等一段时间，跟他们楼盘合作的银行基本停止了审批房贷业务，从以往的情况看，最快到今年年底，有可能开启房贷审批，而放款则要等到明年。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容称，银行“停贷潮”主要是因为：一、商业银行对房地产贷款额度用完了，只能停止按揭贷款了。二、如果房价上涨过快，房地产泡沫吹得巨大，银行会减少或停止住房贷款，以便把风险降低到最小程度。三、房贷主要发放对象是首套住房，而首套住房贷款利率比较低，因此，银行发放这种贷款的积极性就会降低。

　　在上述几种原因中，易宪容强调，最主要的是房地产泡沫过大，有可能带来巨大的金融风险，无论从房价收入比，还是今年以来全国多城市房价的快速上涨，还是房产税等政策的逐步推出等来看，都意味着房地产业面临较大的风险。

　　从历次楼市调控来看，只有2007年底、2008年取得相对较好的调控效果，当时多城市房价出现下调，而其时最有力的政策就是从严执行信贷政策，提高房贷门槛。“只有卡住了银根，才能抑制住房价的过快上涨。”一位地产从业人士表示。

　　易宪容表示，如果银行全面收缩房地产按揭贷款或全面提高贷款利率，将对国内房地产市场带来重大打击，会使得整个住房市场投资需求及消费需求全面减少，房价下降。

　　不过，尽管面临银行局部停贷，但房地产市场恰逢“金九银十”，目前依然保持着旺盛态势。今年中秋假期期间，北京新建住宅合计成交850套，为2010年以来各年中秋假期成交量最高。链家地产市场研究部张旭认为，从目前的市场看，购房需求还是比较旺盛。

　　易宪容认为，最终决定这一切的，将是银行的风险意识和中央楼市调控思路。据了解，目前房地产业界普遍关注十八届三中全会，都等着看政策的方向。

　　深圳或提高二套房首付比例

　　据每日经济新闻报道，自9月25日，国土资源部召集部分省份和城市国土资源部门负责人专题研究房地产用地管理和调控后，在今年前三季度仅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表态。

　　9月30日，深圳市规划和国土委员会房地产处在官网发布通知称，将继续加大房地产调控力度，确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。

　　短短10余天后的10月11日，从深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议上了解到，会议部署了下一步地产调控工作，其中包括今年四季度供应约60公顷住宅用地；增加住宅用地供应量；加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等。这意味着，在房价上涨的压力之下，提高二套房房贷首付比例和利率或呼之欲出。

　　根据《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地总量900公顷以及2007年公开的210公顷的住宅用地计划，前5年，深圳公开的住房用地供应总量计划为1110公顷，平均供地量为222公顷。

　　如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基础上增加20%”的计划，深圳今年需完成住宅用地供应266公顷。但根据《深圳市近期建设与土地利用规划2013年度实施计划》，除预留指标外，深圳今年全年计划供应居住用地165公顷，这与266公顷的计划还存在较大差距。

　　根据深圳土地房产交易中心数据显示，今年前9个月，深圳仅于1月15日以1.41亿元总成交价、7472元/平方米楼面地价成交了光明新区1宗居住用地。而从挂牌的情况来看，到今年10月底，深圳仍无挂牌出让的居住用地。

　　对于深圳新增供应土地有限的现状，根据深圳市规划与国土委员会房地产处9月30日在官方网站上发布的《继续加大房地产调控力度》的通知显示，深圳将进一步完善和优化城市更新政策，加快释放存量土地。

　　而存量土地的二次开发主要包括土地整备和城市更新，土地整备将以政府为主导，城市更新则由市场主导。

　　为此，深圳于2012年10月挂牌成立了深圳市土地整备局，计划到2015年，通过土地整备释放150平方公里建设用地，2011年和2012年，深圳累计完成土地整备67平方公里。

　　而据不完全统计，截至目前，深圳已公布了2013年两批城市更新单元计划，涉及拟拆除重建用地面积197万平方米。深圳近几年的城市更新已成为城市土地供应的主要来源，相关数据显示，2011年，深圳完成47项更新单元规划审批，新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；2012年，深圳全市城市更新项目65个，土地面积达497.43万平方米，其中住宅项目46个，土地面积达391.17万平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出让量的8倍。