房价究竟是要涨还是要跌

据中指院研究发布数据，今年8月昆明住宅均价均价突破8000元/平米。昆明房价已经连续28个月上涨，虽然涨幅不大，但是这一种慢涨的情形使得购房者如坐针毡。“该不该出手买房了?再不买房价又上去了。”“房价会不会降?现在买会不会多掏钱。”房价的升降成为刚需群体购房的一大困惑。

面对这一困惑，开发商显得更加着急。在房交会之前，开发商为“抢客”悄然打起了价格战，怡合景苑6880元/平米、誉峰国际6880元/平米起价、万科魅力之城以全市抄底价带装修6800元/平米起开盘，让昆明精装房物业大为震惊、中豪·泛亚国际悦城7300元/平米，全款优惠7%，按揭优惠6%的巨大优惠幅度也相当亮眼。除此之外，一系列特价房、团购房也在房交会上风生水起，其中，江东·米兰春天广告中“二环，5888”的口号就如一针兴奋剂，让房价的荷尔蒙出现了紊乱，是涨是跌，成为刚需群体不得不斟酌的问题。

商业困局

体量严重超标开发商自持不足

1900多万平米商业体量，人均商业面积3平米，昆明商业体量严重超标已经是不争的事实。问题是，市场上商业供应面积还在源源不绝地增加，仅今年一月份出让商业用地就有160万平米。在房交会上，据不完全统计，昆明市区内在售和未来两到3个月将推出的商业及综合项目约80个，在售和待售商业面积接近400万平米。

1至8月，昆明楼市主城区域内，商业产品开盘均价创下24569元/平米的新高。另一方面，百大新都会、汇都国际、安宁世贸广场等项目的商业部分开盘均引来市场的抢购，今年内，人民路壹号广场、俊发盛唐城盛唐金街等重量级项目也将挂甲上阵，投身到在众多“中心”与“广场”对峙厮杀中。至祥置业董事副总经理黄雷认为：“招商不难运营难，大浪淘沙的生死存亡之后，能存活下来都是少数派。”越是高的自持比率，越有利于后期的招商运营。值得注意的是，昆明开发商对商业物业的自持比例不高，超过7成的商业项目开发商的自持比占60%左右，除了像万达、昆百大、恒隆等大品牌房企外，大部分本土房企的做法还是选择部分自持，无形中降低了竞争力。

写字楼混战

一场过剩的危机或正在逼近

借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生。

从今年房交会的情况来看，有近30个项目都有写字楼部分。据不完全统计，目前昆明在售和待售的写字楼物业面积接近200万平米。继商铺之后写字楼进入了新的一轮开发、投资热潮，近两年来，很多城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展和商务昆明的转型需要，商务楼宇建设驶入快车道。