上周中原城市领先指数升了0.84%，已连升了三周，又升至120点以上。有人以为楼市又再恢复上升，我认为这个机会已不存在，投资者不宜有过多的幻想。

　　中原城市领先指数，是全球地产指数中更新得最快的一种。中原凭自己的高市场占有率，可以用自己掌握的数据作统计，而不需要依靠滞后的政府数据，才有每周更新一次的能力，其他地产指数大都要每月才能更新一次。

　　这是中原城市领先指数的优点，但更新得快，亦会有较多的波动，短期的趋向性缺乏指引作用，连升三周很难视作是一种趋势。如果离远一点看，楼价在今年二月政府推出双倍印花费以来已经见顶，至今一直没法突破123.66的高位。现在只能说仍在高位争持，不能说重新踏入上升轨道。

　　出现这种情况的原因，是政府的抑市措施，虽然会阻碍买家入市，但同时亦会遏抑卖方放盘。因为一旦把原有的物业卖出，就会很难重新入市，再买楼就得付出额外的印花税。所以，有楼的人都庆幸自己以前买了楼，不肯轻言卖楼。结果政府的措施不但遏抑了需求，同时也遏抑了供应，以致成效不彰。

　　不过，我预期这种好淡争持的情况不会维持太长的时间，今年底之前应可揭晓;而争持的结果将会由淡方胜出;亦即是说，未来楼价的主趋势将会是向下。

　　过去，我看好香港楼市，主要有两大因素：一是中国经济持续增长;二是全球发达国家都在行QE。

　　中国经济持续向好，内地先富起来的人就会来港投资，令香港的楼市多了一批有高负担能力的投资者。这是过去几年推动香港楼价上升的主要动力。

　　不过，自从政府推出买家印花税与双倍印花税之后，内地人要在香港买楼的成本已大大增加，购买意欲实时被抑压。内地资金转流向英美等海外国家。这项针对楼市的利好因素已无从发挥。

　　另一方面，美国联储局已把退市摆上议事日程，量化宽松政策已近尾声，这项支持香港楼市上升的重大因素亦将失去动力。现实是十年期美国国库债券的利率已从1.5%左右升破了3%。随着利率的上升，人们对投资地产的回报期望会跟着增加。很明显，这种主观期望的增加一定快过实质租金的上升能力，其结果就是楼价必须回落，以适应人们对租金回报率的期望。现时，房地产信托基金与收租股已率先对这项消息起反应。领汇的股价已跌了两成有多，楼价应很快会跟随。

　　近期，社会上的评论已明显转态，看淡后市的已成主流，好友已势孤力弱，好淡争持的形势不会维时太久，淡友迟早胜出。一旦胜负揭晓，跌势很可能会突然转急，投资者要有心理准备。