本轮楼市调控已经持续了四年之久，但从效果上评估，可能并未实现当初抑制房价上涨之目的。因为诸多关键性指标显示，在这四年中，房地产市场仍持续火爆，房价连续40多个月上涨。今年上半年，全国商品房销售面积和住宅投资增速都分别达28.7%和20.8%。在这一背景下，作为二线城市楼市风向标之一的温州市，放宽对购买第二套住房的限制，其导向作用值得观察。

　　8月9日，温州放开了对购买第二套住房的限制，允许本地拥有一套住房的户籍人口购买第二套住房，而在2011年3月实行的限购中，温州是不允许本地居民购买第二套家庭用房的。作为我国民营经济最发达地区，由于近年来实体经济步履维艰，温州民资转向楼市，导致前几年房价涨势凶猛。因此，有种看法认为，温州此举是中国经济下滑后房地产调控政策松动的迹象。此种看法似乎也得到了资本市场的支持，最近两家小型房地产开发商表示，希望通过发行债券和股票筹资总计人民币33亿元，令外界猜测，监管部门将向资金紧张的房地产企业打开再融资闸门。

　　温州停止二套房限购政策，是否会形成骨牌效应，其他城市也效仿，目前看可能性不很明显。但即使有这种趋势，也不奇怪。毕竟房地产行业对中国经济增长的推动作用至关重要，在经济大幅放缓时候，改善地产开发商的财务状况或许可以使经济增速不致于过快下滑，从而提振整个经济的需求。

　　不过，从温州自身来说，其放宽对购买二套房的限制，有着自己的特殊考虑，如前所述，由于过去几年房价涨幅过大，温州的楼市调控政策较其他多数城市更为严厉，其他城市仅限制本地户籍家庭购买第三套住房。正因此，在推出该政策后，温州是全国唯一一个房价自2011年8月以来连续出现22个月同比下降的城市。而限购令放宽后，温州的规定与其他城市差不多。这种情况是其他城市不曾有的。

　　不管温州此举表达了一种什么含义，有一点基本明确，即中国的楼市调控政策已走到拐点。四年前基于四万亿刺激计划和宽松货币政策而导致的房价猛涨，迫使政府采取了被称为史上最严厉的房价调控组合措施，包括针对购房者的限购和信贷限制以及上调首付比例，针对房地产公司的股票和债券发行限制，乃至针对银行的信贷投放限制。然而，这一系列以限制市场交易为特点的调控政策四年实施下来，从民众的角度看，效果却未必如意。一方面，房价仍在快速上涨，买不起房的人照样买不起；另一方面，有改善住房需求的居民特别是所谓刚需一族却被限制购买，致使他们无法改善生活，也直接导致国家的经济受到限购政策的影响。

　　这种近乎三输——至少没有赢家——的局面是需要我们反思的，楼市调控效果不彰的症结到底出在哪个环节，是否有必要重构调控政策？我们认为，政府限制房价上涨的出发点应该没有错，但这种以限为主，一限了之的做法却有简单化之嫌。考察目前房地产市场持续火爆之原因，正如一些分析所说，既有土地价格的因素，也有货币流量、信贷规模和财政体制等因素。从货币政策来说，市场上的超发货币，必然要有出处。在股票市场和债券市场低迷的情况下，房地产就成为主要的集中地，而钱来得多，商品的价格自然就高。再从信贷来看，银行贷款，总要追求利息收益，而住房贷款就是一个相对高收益的领域。此外，信贷推动房价，也是多年来一直存在的事实。还有，地方政府没有稳定的收入来源，却承担比较繁重的公共支出责任，推高地价获得更多的收入，也是不得已而为之。即使从保障房来说，它也只能在解决中低收入人群住房方面，起到托底的作用，甚至一些保障房因为建在偏僻地方，交通和配套设施不完善，建成后一直空置，连托底作用都未起到，何况，保障房还可能推高地方的商品房土地出让价格，进而推高商品房价格。

　　所以，新的楼市调控政策要有新的思路，本质上讲，只要管住了货币和信贷，顶多再加上一个房产税收政策，就不必担心房价继续上涨。

　　邓聿文为资深媒体人、民革中央社会与法制委员会