2012年度中央《政府工作报告》用“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”的表述展示了政府加强房地产调控的决心。

    4月13日的国务院常务会议研究部署下一阶段经济工作时重申：巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给；近期，住建部、发改委等相关部委也相继表态“要继续严格实施调控措施”。

    地方——继续落实调控措施 扰乱政策预期被叫停

    当前，已有多个城市出台鼓励自住需求政策，涉及税收补贴，提高公积金贷款额度等多个方面。

    中央对地方政策“救市”已然警惕，严令楼市调控政策不能打折，对于明显放松调控扰乱政策预期的地方政策变化，中央一律叫停，调控决心可见一斑。

    与此同时，一些地方也积极响应中央坚持房地产调控“不动摇、不反复”要求，北京、上海等重点城市屡次表态坚持房地产调控不动摇。

    2012年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

    （一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0．2％。

    （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有21个，涨幅均未超过2．1％。

    ■本报记者 童彤

    专家解读开发商购房人

    国家统计局近日发布一季度经济运行情况显示，一季度全国房地产开发投资增速继续回落，商品房销售同比下降。其中，全国房地产开发投资10927亿元，增速比1—2月回落4．3个百分点，比去年全年回落4．4个百分点，创下近年来的最低涨幅值。

    接受中国经济时报记者采访的专家指出，在严厉调控政策的持续影响下，房地产投资增速下滑加剧了市场各方对后续政策“微调或延续”的讨论；其中，调控政策延续可能带来的市场风险，值得重点关注。

    在“调控政策不动摇”的基调下，市场将如何变化？开发商、购房者又将如何选择？

    触底反弹还是延续下跌

    自3月以来，各地楼市成交量明显复苏。

    4月18日，民生证券首席经济学家滕泰接受本报记者采访时指出，3月份的成交量上升属刚需释放所致，不具有彻底回暖条件。房地产开工投资的下滑和开工面积的缩水也都符合市场预期。

    “随着政府重申调控不动摇、不反复，今后较长时间内政策面不会出现较大变化和放松，因此，房价也会延续‘稳重下降’趋势，触底反弹可能性甚微。”滕泰指出，房地产市场持续低迷可能对经济带来的影响值得重点关注。

    对于上述开发商强化营销，以价换量应对调控的表现，滕泰强调，开发商面临资金压力，如何解决资金链需求很关键。以价换量的“现金为王”模式正成为主流。此外，处于资金压力下的房地产商拿地意愿降低使市场供给有所减少，与房价下跌形成僵持，继而造成了“严厉政策下房价并未出现大幅明显下跌”的局面。

    滕泰认为，房地产商致力解决自身资金问题、加强销售、从开发商品居住型地产向商业办公楼宇转型、撤到二、三线城市发展正成为普遍选择的模式。

    滕泰强调，近期出现的首套房贷款利率优惠就是鼓励首次置业，为的就是在打击投资、投机需求的同时支持刚性需求。

    调控之下应注意风险

    调控之下，后续市场走势如何？北京科技大学经济管理学院教授赵晓4月17日接受本报记者采访时指出，当前各界对市场后续走势呈现两种判断：一是可能触底反弹。3月份房地产市场又见起色，有人认为这可能是触底反弹的信号。理由就是“政府政策已然见底，现在可能要采取支持性的政策”；此外，一季度经济表现出乎各方预期，经济形势较低迷，也加剧了这种可能。

    二是认为房地产的下行其实才刚刚开始。2012年政府确定了GDP7．5％的增长目标，经济下行的周期也许才刚刚开始。虽然各方普遍认为此种可能不大，且实际增长会高于7．5％，但由此可能带来的各种风险，值得市场关注。

    “如果政府考虑长远，想借房地产降温来推进整个中国经济转型的话，房价的持续下降就是关键。”赵晓认为，中国经济向内需转型需要城市化的驱动，如果房价太高，人口就无法进入城市，也不会有钱用于其他消费，这些都不利于我国经济向内需方向转变。

    赵晓告诉记者，他更倾向于政府会采取第二种可能。因此，必须维持房地产市场的调控，而非“救市”。

    在赵晓看来，当前因刚需刺激呈现的成交量上升并不稳固，至少政府当前仍重申继续调控，这也加剧了出现较大风险的可能。

    “应尽早采取必要可行措施确保行业自身及市场平稳发展。”赵晓提醒。

    以价换量 拿地意愿降低

    3月以来，以北京、上海等重点调控城市为代表，全国多地成交量持续回暖为市场带来了一股“小阳春”，也让持续处于寒冬状态的开发商见到了久违的春天。

    以北京为例，随着刚需释放，以大兴、通州等郊区项目为代表，呈现出 “以价换量”的主流销售形态。本报记者此前实地走访朝阳、昌平、通州等新盘集中区域发现，降价开盘、赠送面积及全款大力度折扣等促销行为比比皆是。

    据北京房地产业协会日前发布的“一季度北京市场成交数据”显示，一季度北京新建商品住房成交1．8万套，同比下降14．2％；成交均价19516元／平方米，同比下降19．4％。

    开发商降价促销换取销量的同时，拿地意愿也在快速降低。国家统计局发布的一季度数据显示，一季度房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3．9％，降幅比1～2月扩大3．4个百分点。

    刚需为主 依然看跌房价

    4月17日，夺得3月京城新房销售季军的通州某房产项目销售主管对本报记者表示，其3月份的购房成交量相当于去年年底至今年2月成交量的总和，刚需购房特点十分鲜明。

    “在3月138套成交单中，只有将近10套属改善住房，其余全部属于刚需购房，购房年龄平均在30岁左右。”上述销售主管对记者透露，这一特点与该地区另一项目的销售情况如出一辙。

    记者随即对身边多位有着购房意愿的年轻购房者进行了采访。不少受访者表示，随着购房需求集中释放，市场优质房源消化迅速，虽然房价仍然看跌，但“遇到合适房源会尽快出手”。

    腾讯房产数据研究中心最新发布的《2012年第一季度新青年置业报告》指出，一季度全国首次置业的刚性需求占比53．81％，意向购买60至90平方米户型的占比38．17％，90至140平方米户型的占比51．1％。