昆明市的物业服务如何收费？昨天，市发改委正式公布了《昆明市物业服务收费通知[2011]1129号》、《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》。

　　新标准将于今年4月1日起实施，有效期为二年。到期届满，将根据实施情况重新修订发布。市价格主管部门与住房和城市建设主管部门此前印发的相关物业服务收费的政策规定与本通知不一致的，以本通知为准。

　　市价格主管部门、住房和城乡建设主管部门制定主城区物业服务收费标准并向社会公布。其他县(市)区的住宅物业服务收费标准，可在昆明市主城区物业服务收费标准范围内，结合本地实际情况，由当地县(市)区价格主管部门、住房和城乡建设主管部门制定，并向社会公布。

　　业主有权“定夺”物业服务费

　　新建住宅物业交付使用前，开发建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业开展前期物业服务，前期物业服务收费实行政府指导价。

　　业主大会成立后，业主委员会有权根据业主大会的委托与物业服务企业按服务的项目内容、服务质量，重新约定物业服务收费，双方协商一致的，报物业服务项目所在地价格主管部门、住房和城乡建设主管部门备案；双方协商不一致的，可请求物业服务项目所在地价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门协调确定。

　　业主大会成立后的住宅物业，物业服务企业依据业主大会要求提供本规定未涵盖的服务内容和设施设备维修养护的，经双方协商，可对原物业服务收费标准调整。具体收费标准由业主大会与物业服务企业按服务成本协商确定，并报物业服务项目所在地价格主管部门与住房和城乡建设主管部门备案，并向业主公布。

　　物业服务收费分5类5级

　　物业服务收费实行政府指导价的住宅(不含别墅)，物业服务包括综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护5类，每类物业服务收费分为5个等级。

　　根据等级划分，一级物业需达到53个条件。包括：管理处办公地点不少于500平方米且固定，业主档案实行电子化办公管理；达到国家二级资质以上条件并获得2次市级以上荣誉称号；专业维修人员60%以上持证上岗；各类设施设备完好率达到98%以上；100%楼道、停车场、道路、绿地等公共场所干净、清洁、无尘灰、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过2小时；小区绿化率在25%以上等。

　　如果小区达到一级标准，则综合管理费最高不得超0.38元/平方米·月；共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化均不得超0.20元/平方米·月；公共秩序维护不得超0.40元/平方米·月。以100平方米住宅面积算，一级收费标准的物业服务收费在1.38元/平方米·月，每年的物业服务费为1656元。

　　物业服务收费标准根据不同服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级确定。前期物业服务收费标准不得超过同等级所确定的物业服务收费指导价。

　　电梯维护、二次供水加压运行电费另收

　　配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。

　　物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外管网的清洗清掏费已含在物业服务收费标准中，物业服务企业不得另行收费。物业服务企业对蓄水池(罐)每年至少清洗一次，清洗后的水质必须达到饮用水标准。

　　物业服务区域内业主自有产权车库(位)(含地上、地下)的物业服务费，按同区域住宅物业服务费标准收取；车库(位)物业服务费按每月每车库(位)计收，也可以按面积计收。

　　房屋竣工交付使用实行出入证(含IC卡等)管理服务的，应由开发建设单位按每户4张卡的数量无偿提供给业主；出入证(含IC卡)需增加或出现遗失、损坏需补办的，可按证(含IC卡)工本费收取。

　　装修保证金不超2000元/户

　　业主、使用人对房屋装饰装修的，物业服务企业可与业主、使用人约定装修保证金金额和用途，但住宅物业的装修保证金每户不得超过2000元。非住宅物业的装修保证金可按每100平方米1000元收取。

　　装修完成，经物业服务企业与业主检查验收，没造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起30天内全额无息退还给业主。

　　装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应及时修复。若不能及时修复的，可按双方约定使用保证金进行修复，保证金有余款的，物业服务企业应在修复后10天内如数退还业主；若保证金不足以支付修复费用的，业主应在修复后10天内补齐修复费用。

　　物业服务企业与业主结算修复费用时，应出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可协商解决或通过法律途径解决。

　　“泄露业主信息将追责”条款被删除

　　在去年11月听证的《昆明市物业管理办法(征求意见稿)》中，提及“泄露业主信息资料将追责”的条款，明确：建设单位、物业服务企业泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处2000元以上1万元以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　然而，在此次公布的通知中，该条款被删除。通知主要是规定收费项目及标准。

　　此外，通知明确：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的3个月内发生的物业服务费，由开发建设单位承担。物业服务企业自立名目、自立标准擅自收费或只收费不服务，按《价格法》相关条款处罚。

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