2月18日，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，中国大型金融机构的存准率 将由21%回落至20.5%，中小型金融机构的存准率则降至17%。那么，此次人民币存款准备金率下调对于房地产市场有何影响，我们采访了同策咨询研究中心总监张宏伟。

　　存准率下调利好房地产市场 半年内或将再次下调

　　张宏伟称，此次存准率下调是近三年以来存款准备金率的第二次下调，上一次是在2011年12月5日。本次存准率下调，验证了自去年12月5日时已经进入存准率的下调的周期通道。

　　存准率的再次下调对于房地产市场复苏来讲是一件利好的消息，此次下调幅度尽管仍是微调，但是，两次下调已经形成市场叠加效应，这一定程度上暗示货币政策走向"定向定量宽松"。另外，预计国家在未来6个月内或还会有继续的下调存款准备金率的行为。

　　存准率再次下调 二三线楼市成交量有望小幅回暖

　　在存准率持续下调的背景下，2012年房地产市场的“小阳春”会不会如期来临？

　　张宏伟认为，近期宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的 市场表现不同。总体而言，存准率两次下调的叠加效应及持续下调的预期，再加上楼市调控政策层执行上“外紧内松”，楼市“小阳春”有可能更值得我们期待，但 楼市“小阳春”应该在“量”上做文章。

　　具体而言，首先，一线城市商品住宅的调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准，2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税 的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措 施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主 的购房者入市购房。

　　尽管当前一线城市正在研究差别化“限购”、“限贷”措施的可行性，但短期内并不会转化为政策对于市场的的推动作用，当前尤其是在2012年初 2-3月这个阶段，全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行，当前普通住房标准的调整及存准率的下调对于楼市成交量的作用还是有限，尽管当前政策相对从 严执行的状况不会使“小阳春”的成交量抢眼，但是，仍然值得期待。

　　从二三线城市而言，相对一线城市，二三线城市笔者觉得调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台“限价”代替“限购”政策，同样在政策执行层面出现了“外紧内松”的调控特征，甚至部分城市直接调控放宽调控政策的执行力度，如中山市提高限价门槛等。

　　在这样的市场环境下，部分二三线城市“小阳春”市场尚存在一定的市场机会，但是，2011年10月底一线城市龙湖、万科、金地等龙头房企的降价 导致市场环境发生变化，市场成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整，如果市场层面发生了这样的变化，那么，二三线城市的“小阳春”成交量有可能 出现“意外”小幅回暖，个别城市有望实现真正意义上的“小阳春”。

　　但是，总体来讲，商品住宅的价格在全国范围内在短期内，尤其是2-3月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从 价格上获得相对不错的利润空间。因此，由于政府“外紧内松”的政策特征及房企策略性的调整，及2011年整体楼市走势特征也启示开发企业应加速跑量，以 “现金为王”。