上期楼经盘点了市中心二手房40个标杆楼盘的实际价格变化。本期则把目光转到新盘市场。今年和去年下半年均有成交的公寓在售项目共有245个，其中有148个，也就是60%左右的成交均价出现下跌，跌幅接近或超过20%的有10个。意外的是，这十个楼盘中并没有诸如新城公馆等去年率先大幅降价的楼盘，倒是有大量“老盘”上榜，而这些“老盘”多为尾盘清仓，并不具代表性。

“涨价”楼盘多为中高端

    在这245个公寓楼盘中仍有81个项目的成交均价出现了上涨。不过，价格上涨的楼盘普遍成交量较小，尤其是涨幅超过10%的14个楼盘，成交量都在3套以下。需要指出的是，部分涨幅较大的楼盘如和源福邸、书香银苑已进入尾盘销售阶段，并没有降价促销的动力；另外一些涨幅较大的楼盘则是世茂滨江花园、尚海湾豪庭、远中风华园这样的高端楼盘，如世茂[简介 最新动态]滨江花园、尚海湾豪庭的均价涨幅都超过了3成，这类高端楼盘不同位置和楼层的房源价格存在较大差异。

    从成交数据看，出现价格上涨的楼盘中，主要以中高端产品为主，如世茂滨江、尚海湾、白金湾、远中风华园，其今年售出的房源均价都在8万元/平方米以上，最主要还是这些高端项目的销售周期本来就长，并且房源位置不同也存在较大差异，因此其代表性也相对较差。

跌得多未必卖得好

    从下跌的楼盘情况看，共有148个楼盘今年成交均价低于去年下半年。成交均价跌幅排名靠前的十个项目并未出现热销。跌幅最大的锦绣华都项目，今年仅成交了一套房源，而该项目目前尚剩余600余套房源。大华清水湾花园开盘初期售价超过7万元/平方米，远远高于周边的楼盘价格，由于价格无法得到有力支撑，此后一直呈下滑趋势，今年的均价已降至43794元/平方米。

    值得注意的是，均价跌幅靠前的楼盘有不少是推盘时间较长的楼盘，如锦绣华都、都市富苑和航天公寓在2009年就已推出，三花现代城甚至在2005年即开始销售，这些楼盘的降价既有可能是因为尾盘销售，也有可能是偶然因素导致。

断言回暖为时尚早

    2月以来，全市并未出现成交比较突出的楼盘。截至2月15日，全市没有一个商品住宅项目2月的成交面积能达到5000平方米。成交相对较好的楼盘都依靠“降价跑量”策略。如新城忆华里，2月均价为1.38万元/平方米，比去年均价低了16%；大华河畔华城的均价也相比去年下调了17%。

    近期全市商品住宅成交量出现持续回升，最主要还是由于春节期间一直是全年成交量最低的时候，节后的成交量回升也在情理之中。但从近两周商品住宅成交量看，还是处于相对低位，与2011年楼市调控后相当，并且2月1-15日，全市商品住宅成交量仅为11万平米左右，如果按照这种速率计算，今年2月的成交又将创出历史低点，因此也算不上回暖。

    今年至今，仅有四个商品住宅项目成交面积破万，其中星河湾[简介 最新动态]荟苑为高端楼盘，而其余三个项目——万科金色华亭苑、明城海湾新苑和温馨佳苑均为单价1.5万元/平方米以下的刚需盘，其中明城海湾新苑的单价仅7000元/平方米左右。表明当前购房者看中的房子仍是刚需盘。

    今年至今，仅有15个商品住宅项目领取了预售证，总计19.4万平方米，实际开盘的项目数量则更为稀少，而1月10.4万平方米的商品住宅预售面积更是创下2006年以来的最低纪录。因此，在2011年楼市调控政策延续、开发商依然坚守其售价的情况下，成交量低迷也就在情理之中了。

    业内人士认为，楼市回暖的时间点就是开发商大幅降价或普通住房新标准落实到位后，那时成交量才会真正回升，楼市才有可能回暖。

    德佑地产研究主任陆骑麟表示：由于市场冷清，今年标杆房企的销售目标，总体上与往年相比有明显下调。去年销售情况不理想的绿城，销售目标下调27%；即便是近几年业绩增长迅速的恒大，也大大降低了增速。因此，今年的推盘量恐怕也将明显低于往年。并且从历年的市场来看，在楼市大幅调控时，开发商的开工和施工速度都会有所放缓，那么必然会影响到后期房源的上市量，并且库存量创历史高点的情况下，开发商的首要任务也是快速去化库存，也会适当减少新增供应量。