近日，诸多上市房企三季度报相继公布，大部分企业业绩环比出现下降，楼市紧缩的阵痛似乎并没结束。

　　在被称为房地产黄金销售季节的9月份，房地产企业有人欢喜有人忧，一些大品牌企业销售依然走俏，但对于大部分房企而言，不仅面临销售增长乏力甚至下滑，多数房企的负债率以及现金流量指标都呈现恶化趋势，甚至一些房企经营性现金为负。

　　融资困难，通过上市融资？显然，更不现实，2010年4月份“新国十条”出台之后，尽管证监会没有明确指出，然而房地产企业的借壳上市和IPO无一获得证监会的批准。

　　当然融资只是企业上市的目的之一，对于诸多房企而言，进入资本市场，也是企业战略发展的必要一步，现如今借壳上市被卡，与逐步深入的楼市调控政策不无关系，未来随着调控效果显现，房企IPO或者借壳上市是否会放松？长期关注证券业务的谢先生称，“政策窗口不可能永远对房地产企业关闭，调控只是阶段性的，等政策窗口打开了，房企上市就有了机会。”

　　现状

　　上市房企三季度成绩——欢喜还是忧愁

　　上市房企三季度成绩正逐步浮出水面，调控深入与融资困难的现实环境下，上市房企表现如何，从各家的报表中一览无余。根据统计，截至25日，40余家房地产开发与经营类上市公司公布了三季报。总体来看，前三季度净利润同比增长17.18%，第三季度净利润环比下降52.72%。

　　数据显示，30家公司前三季净利润同比增长，增长幅度较大的公司有天伦置业、绿景控股股等。而从环比来看，则有15家公司净利润环比增长；营业收入环比增长的公司也仅有15家；经营性现金流也仅有10家公司为正。

　　作为云南省唯一一家房地产上司企业，云南城投置业股份有限公司发布2011年第三季度报告显示，今年前9月，该公司实现营业收入约1.358亿人民币，较上年同期的2.248亿减少了约8895万元。至于营业收入减少的原因，云南城投分析表示，该公司原二级开发项目在本期处于尾盘销售阶段，尚无新的项目达到财务确认收入的条件，导致期内营业收入同比减少。而相关业内人士表示，该公司重头项目滇池环湖东路土地一级开发项目在本月28日能否顺利拍卖，也决定着其下半年的生存质量。

　　值得关注的是，根据发布的第三季度报告显示，也有一些房企在楼市调控中仍然创下销售新高。根据万科公布的今年三季度业绩显示，第三季度万科销售面积和销售金额同比分别增长0.7%和7.3%。而今年1~9月，万科营业收入293.1亿元，净利润35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%。

　　楼市调控延伸力报告——上市还是借壳

　　如果问调控最直接的矛头指向哪里？毫无疑问，是持续走高的

　　融资困难，今年以来就是房企普遍存在的大难问题，但通过上市来解决企业的融资难题，如今也在陆续受限。负责上市公司证券事务的北京德恒律师事务所相关负责人谢先生称，“现在通过进入资本市场来解决融资难题，已经不现实，IPO行不通，借壳上市也被限制。”房地产市场发展速度过快过热，国家对房地产行业的大力调控，使得房地产企业要上市就更困难。“证监会在审批房地产企业上市时会在进度上有一些延期，第二个是在要求上更苛刻。”太平洋证券股份有限公司投资银行总部相关人士孙先生则如是称。

　　事实也是，从A股市场的信息来看，自2010年4月份“新国十条”出台之后，尽管证监会没有明确指出，然而房地产企业的借壳上市和IPO无一获得证监会的批准。而2009年，则有嘉凯城、荣安地产、鲁商置业等多个房地产企业通过借壳成功登陆A股市场。如今，借壳上市也因为调控而受阻。据了解，根据政策要求，股权融资除了证监会审核外，国土部也要把关，无疑上市门槛的提高，也在无形中增加了房地产企业上市的难度。

　　融资渠道拓展性分析——基金还是私募

　　借壳上市被卡，房企进入A股市场暂时被拒，但细心的业内人士还是发现，就在9月份，还是有两家房企先后通过借壳入股A股市场。先是9月10日，福建著名房企名城地产或借壳*ST华源曲线上市，9月23日，杭州宋都房地产集团有限公司借壳上市获得证监会核准，这两个房企借壳上市，是否意味着借壳上市窗口开始放松。

　　“近期几个企业借壳上市，审批有一个截止时间，其实这些企业很早就有条件批准了，杭州宋都集团和名城地产借壳*ST华源上市是一样的，都是之前就已经经过审批的。”北京德恒律师事务所相关负责人谢先生称，“最近上市，并不是最近批的，可能很早就批了，中间要经过资产变更以及很多手续的办理等。”

　　受控于资金压力，2009年，内地房企曾掀起赶集时，海外上市潮，国内诸多房地产大品牌也走的是海外上市的路子，但今年上半年以来，却鲜有房企在海外上市。对证券业务甚是了解的谢先生认为，目前的大背景下，在国内上市有宏观调控，在海外发行没有政策的限制，但是很显然，市场不好的话，发行就比较困难，难点在于市场，对企业运营考验大。

　　上市不是一把融资的万能钥匙。国内借壳上市被卡，香港、海外上市风险亦大，一些房地产企业融资渠道开始转向，云南千和律师事务所证券事务部王律师称，受信贷紧缩等政策限制，很多企业很难通过银行贷到款，一些新的融资方式出现，通过小额贷款或者私募的方式融资。

　　随着今年国家对房地产的调控加剧及国内通货膨胀的压力，房企通过正常途径融资的可能性正在降低。在贺云飞看来，现采用基金方式募资的方式较为普遍，但是，基金或者信托方式募资成本太高。此外，海外资金流入国内的政策审批很严，加上国外游资也面临后全球金融危机的影响，就现阶段而言，如何实现融资渠道多样化，依然是诸多房企都在思考的话题。

　　昆滇房企上市

　　要按程序走也要看大环境

　　说到底，房企难以通过IPO或者借壳进入资本市场，与目前楼市整体都处于宏观调控不无关系。根据目前的房地产市场发展或者政策的调控来看，未来有没有放松房地产企业上市的可能性？王律师的观点是，只要目前房地产调控显现了一定成果，如果市场调控预期比较好的话，下一步也有可能会放宽房地产企业上市的门槛。与王律师的观点在某种程度上一致的是，谢律师认为，“政策窗口不可能永远对房地产企业关闭，调控只是阶段性的，等政策窗口打开了，房企上市就有了机会。”

　　云南某房地产企业相关负责人告诉记者，从企业的长远发展来看，融资只是进入资本市场的目的之一，更主要的是企业战略走向等需要。目前云南企业成功登陆资本市场运作的企业有28家，其中，房地产企业中只有云南城投一家。据了解，目前全省处于辅导备案阶段的拟上市企业总量为12家，预计未来2-3年内，全省中小非公企业上市或将迎来一个高峰期。

　　这些冲击资本市场的预备团里，主要以生物制药和高科技产业为主，在一些传统产业里，也有一些企业把上市作为战略方向的重要一步，比如房地产企业，据记者了解，俊发、实力等一些本土实力房企都有上市的战略规划。至于上市前的准备工作，王律师称，作为云南本土企业，前期准备的内容就比较多，从成立公司的体制上来讲，主题必须是股份公司，其次，在行业内是龙头企业，再有就规范运作和运营能力来讲，就是要在当地或者片区做到龙头的地位，主题资格解决了，就是长期的规划和运作，未来的运营能力和内部结构的规范等问题。似乎也是，按照IPO的标准去做，窗口开了，机会就有了。