在需求端，进一步规范和限制第二套住房贷款。作为投资用途的第二套以上住房，是推高房价的重要因素之一。人民银行的个人征信系统提供了较为详尽的个人信贷信息，其中包括个人住房贷款信息。各商业银行在控制第二套住房贷款时，可以初步依据个人信用报告作出判断。

　　7月12日，国务院举行常务会议，指出当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。中国人民银行辽阳市中心支行为此开展了辽宁省辽阳市房地产市场调研分析，认为辽阳市商品房价格未出现明显泡沫，但房地产市场供需矛盾突出。建议发挥央行征信系统作用，积极参与房地产市场调控。

 　　商品房价格未现明显泡沫

　　辽阳市住房价格近年来连续上涨，但是涨幅低于地区经济增速。由于居民可支配收入也持续增长，居民对于商品房的购买力近5年来变化不大。辽阳房价收入比在6.82至7.29之间波动，低于全国平均水平，辽阳居民购房支付能力尚可。总体而言，辽阳市商品房价额未出现明显泡沫。

　　与经济发展速度相比，房价涨幅不大。2006～2010年，辽阳市地区生产总值增速始终保持在15%以上的增速。辽阳市商品房价格持续增长，但涨幅不均：2008年涨幅较大，超过了地区生产总值增速，其余年份尽管有所增长但涨幅均低于前者增速，从这个角度而言，辽阳市房价涨幅不大。。

　　与人均可支配收入相比，房价上涨不快。从居民购买力角度看，2006～2010年，人均可支配收入与房价均持续增加，以人均月可支配收入衡量，居民每月收入可购买的单位面积2006～2010年变动不大，均在0.4m2左右。

　　与全国相比，辽阳居民住房支付能力尚可。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。全国口径，从1996～2010年情况看，我国的房价收入比在5.5～8.0的区间波动，其中最高的2009年为8.03，2010年又回落至7.76。

　　辽阳市房价与收入比近5年来持续在7左右高位徘徊，但低于全国平均水平。比较而言，辽阳市居民住房支付能力尚可，且高于全国平均水平。

　　房地产供需矛盾日趋突出

　　房地产供给端近期快速增长，商品房施工面积与房地产开发贷款激增。一是房地产价格高涨，导致施工面积快速增长， 2008年以来，其快速增长趋势更加明显。另一方面，商品房销售面积未出现同步上涨态势，虽有所增长，但增速明显慢于商品房施工面积增速。尽管当前数据并不支持房屋空置面积增加的结论，但是施工面积与销售面积差距扩大，可能导致未来几年房屋空置面积增加。

　　二是商业银行流向房地产开发行业的贷款快速增长，对新开工商品房建设提供了资金支持。除2008年受金融危机影响，房地产信贷投放有所减缓外，其余各年贷款余额总体呈上涨趋势。2010年更是比上年大增五成；2011年上半年，房地产信贷投放余额已经达到17.4亿元，比去年全年房地产信贷余额还高出30.4%。

　　七成居民认为房价太高，房地产需求端有贷款支持。供给快速增加的同时，需求端居民购房意愿没有出现同步快速增长。2009年一季度以来，400份调查问卷显示，每年一季度，都是居民购买住房意愿最强的季度，而后逐季回落，到次年一季度再度高企，如此反复。在波动幅度上总体维持在15%至20%之间。（2009年一季度受金融危机影响，购房意愿最强，有40%的被调查对象表示有购房意愿。）

　　七成左右居民认为房价高得难以接受。2009年以来居民储蓄调查问卷显示，辽阳居民对房价的满意程度一直很低。以2011年2季度为例，有73%的居民认为辽阳当前房价过高难以接受，比2009年二季度高13个百分点。

　　超过四成的居民预期房价下跌。受2008年国际金融危机影响，尤其是金融危机初期对事态严重性的大肆渲染，恐慌情绪迅速蔓延。居民期望上涨多年的房地产价格能够有所回落，所以在对宏观经济前景看淡的背景下，居民在2009年一季度有五成预期房价下跌；但是房地产成交量的下跌并没有伴随实际房价的回落，随后两个季度，预期房价上涨的居民比例快速回升到三成，并于2010年三季度首次与预期房价不变的比例持平，各占四成，而后超越预期不变的比例并维持在45%左右。

　　个人住房贷款使房价上涨成为可能。2006年以来，个人住房贷款（包括住房公积金贷款）持续增加，从2006年的7亿元连续增加，到2010年底达到17.7亿元。2011年6月末，贷款余额已经突破21亿元。信贷资金的快速增长，支持了居民购房需求，使维持和推高房价成为可能。

　　发挥央行征信系统作用，促进房地产市场健康发展

　　在供给端做加法，在需求端做减法，是本轮房地产调控政策的主要思路。据此，可以充分发挥央行征信系统失信惩戒和正向激励作用，配合各级政府的房地产调控政策，维护市场秩序，管理银行业风险。

　　发挥企业征信系统失信惩戒作用，规范商品房预售。在供给端，加强对房地产企业的管理，打击恶意捂盘销售，完善商品房预售制度，维护房地产市场秩序。中国人民银行辽阳市中心支行对此进行了探索。2011年4月，住房和城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》。辽阳中支会同银监会辽阳监管分局，与辽阳市河东新城开发建设管理委员会合作，根据辽阳实际，细化相关操作办法。规定出现相关违约行为的，河东新城管委会责令限期改正，同时将其违法违规行为予以公示，并以书面形式将违法违规企事业单位全称、行政处罚决定书文号、作出行政处罚的机构名称和行政处罚机构对违法行为的描述等信息报送辽阳中支，由其加载至企业征信系统。以此加强失信惩戒力度，提高其违规成本，规范商品房预售制度，维护房地产市场秩序。

　　发挥企业征信系统正向激励作用，扩大保障房供给。可以尝试与地方政府有关部门合作，会同银监会当地派出机构，对获取保障房开发建设资质的企业予以认证。企业获得认证后，到当地人民银行征信管理部门备案，经企业主动申请，人民银行将该企业获得资质的事实在企业征信系统中予以公示。人民银行和银监会派出机构依据相关规定，规范和引导商业银行优先依据认证资质投放贷款，确保信贷资金流向保障房开发建设企业，保证和扩大保障房供给。

　　发挥个人征信系统作用，调节住房贷款供给。在需求端，进一步规范和限制第二套住房贷款。作为投资用途的第二套以上住房，是推高房价的重要因素之一。人民银行的个人征信系统提供了较为详尽的个人信贷信息，其中包括个人住房贷款信息。各商业银行在控制第二套住房贷款时，可以初步依据个人信用报告作出判断。