2011年浙江省房博会第四天，也是最后一天。天公不作美，下起雨来，温度也骤然下降不少。如同这天气，2011年的杭州楼市也是风云突变。房博会透露出明显的市场信息：降价、洗牌已成定局。

　　一、观望仍将继续。

　　尽管人气看起来还算满意，但观望的氛围非常浓郁。一方面调控仍在继续，到目前为止没有一点松动的迹象，这导致很多购房者继续观望。另一方面房价并没有出现明显的下降幅度。预计买卖双方的博弈仍将持续下去，至少年底前这种观望氛围不会有明显好转。

　　至少到明年年中，房价将主导楼市发展态势。如果房价不出现明显的降幅，楼市依然不会有明显好转。开发商必须做好以价换量的准备。而且谁走在前面，谁受益越多。因为跑在后面的，即使降价也失去了价格优势，除非降价幅度更大。

　　但是，即使价格下降，短期楼市也难以出现火爆的局面，必将限购、限贷的约束还在。

　　二、调控打破坚冰。

　　从目前调控态势来看，放松的概率很小，目前要求放松的理由都不够充分。有了前几年调控——放松——再调控——再放松这样的调控规律，社会已经强烈不满。目前外围也不存在放松楼市调控的重大事件。

　　趋紧的可能性也不大，因为在双限调控之下，目前中国楼市过度繁荣的趋势已经明显得到遏制。只需保持目前的态势，用不了1年，调控就会出现明显结果。

　　但是，有一点非常值得关注，那就是在深度调控之下，银行、政府、开发商组成的战略联盟开始瓦解。比如：

　　1、调控权不断收紧。广东佛山“限购松绑令”朝令夕改的风波(下称“佛山风波”)过后，住建部一位不愿具名的官员表示，从国务院到住建部一直都是要求地方政府认真落实包括限购在内的各项调控政策，“限购政策不存在放松或退出的问题”。

　　2、银行自身难保，“丢卒保车”。继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。据了解，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。

　　上述事件虽然主观上不是调控部门更加严厉进行调控，但是客观上起到了推波助澜的作用，令开发商和投资客日子更加难以为继。

　　三、需求改变竞争格局。

　　限购已经一年多了，很多需求积压在那里，不管是消费需求，还是投资需求，很多沉积在一起，等待释放。根据杭州楼市发展格局，以下区域值得关注：

　　1、市中心：供应不大，档次很高

　　从大家·武林府、赛丽绿城·丽园，到绿城·兰园，再到万众瞩目的“杭汽发”地块，近年来但凡市中心板块推出的项目，多半站在“地王”的肩膀上，并披上了“豪宅”的外衣。无论是从“价值”还是“价格”上，都不可小觑。适合高端人群投资或者居住。

　　2、蒋村：将迎来二次开发

　　尽管城西第一批高档房产选址在蒋村附近，但蒋村的最近一次“起点”当属绿城2008年在板块内的布局。随后，西溪诚园便在近年来成为蒋村板块的标志，在城西再度开启了“蒋村时代”。

　　据《读地手册》，以蒋村为中心的辐射面积内，将推宅地总量达492.4亩，为历年宅地推出量之最。据了解，区域内推出的5宗地块均分布在绕城西线的东侧，新宅地的推出，将再度确立蒋村区块“二次开发”时代的到来。

　　3、申花：大发展时代拉开序幕

　　自2007年以滨江·万家花城为代表的项目面市以来，申花在近几年一直受到热捧，一方面是政府的大力推介，一方面是日渐高企的市场呼声，相辅相成，价值飞涨。申花的后续力量持续不减。经过近几年的商品住宅项目开发，又有银泰等商业为依托，东方福邸所在的申花将成为今后城西的高端住宅聚集地；而作为被西溪、三墩、桥西三大板块所环抱之区域，申花更将成为今后的城西副中心，未来的繁荣程度堪比延安路。相信这也正是杭城多极化发展的一个趋势所在。

　　4、桥西、九堡：商业完善助推居住价值提升

　　在一些板块继续发展住宅市场的同时，另一些逐渐步入成熟的板块，则开始用商业来完善板块居住条件，提升居住价值。

　　地处城北的桥西板块，尽管此前有了香溢德信·银树湾、名城·燕园、天阳·上河等项目为前瞻，但2009-2010年间，板块的可售项目却出现了断档。尽管如此，德信、凯德、顺发、远洋等开发商在这期间纷纷在土地上有所建树，其所开发的住宅项目在今年也将陆续投入市场。据了解，今年的桥西板块，将以高端改善型户型为主力，无论是产品定位还是从开发商实力而言，都明显上升了一个档次，令市场充满期待。

　　再看九堡，虽然核心住区周边依然为“零供应”，但位于九堡东侧的普福区块则有达243.76亩的4宗宅地出让。此外，江干科技园还有两幅商业金融业用地出让。值得关注的是九堡西南侧、高达495亩体量的“巨无霸”地块——九堡车辆段牛田单元地块。这块地紧邻的九堡交通枢纽，为地铁建华站上盖综合体，总建面积高达56万平方米。

　　5、钱江世纪城：居住需求有待进一步挖掘

　　杭州主城区市场相对较为关心的两大板块——钱江世纪城、闻堰义桥板块，近年来发展势头不错，有了冠山隧道为依托，与主城区之间的距离大大缩短，因为也备受主城区购房者青睐。