限购加限贷令佛山的楼市终于开始动摇。从刚过去的“十一”黄金周来看，尽管楼价还没出现大幅下降，但成交量同比去年黄金周下降了7成多；同时，打折和特价的单位遍地开花，中心城区8字头、7字头都并不鲜见。　

　　见楼价拉开下跌架势，不少市民也HOLD不住。“股票、基金、黄金都是高风险产品，相比之下，买楼还是最保险的。”近期准备买房的市民梁女士的话代表不少本地市民的看法。不少人手里有20~40万元的现金，刚够付一套房首付，买还是不买？这成为眼下颇为纠结的话题。趁楼价出现下跌，现在果真是投资买楼的时机吗？理财人士建议，如果手头只有买楼首付的钱，可先得仔细算算账。

　　案例1

　　提前还贷VS买楼

　　市民张先生：手头有20多万元现金，正犹豫再买套小户型或是提前还掉旧房贷

　　30岁的张先生在事业单位工作，今年新购了车，又迎来儿子诞生，可谓双喜临门。不过，眼下他也有烦心事。张先生告诉记者，他现在住的房子购于2006年，目前房贷还剩下20多万没还完，月供约2500元。这两年家里存款累积有了20多万，从2009年陆陆续续放进股市里，两年下来，不但没赚钱，还亏了1万多。如今，他对股市投资越来越心灰意冷。今年以来，央行连续三次加息，月供随之节节攀升，“要不要提前还款”提上了张家的议事日程。

　　“我的意见是提前还了，不用欠着银行的利息，而且这笔钱现在也没什么投资的好去处。”张先生说。不过，太太刘女士则另有打算，她想买一套小户型，不管将来放租还是卖掉，总是一笔资产。

　　但张先生认为，如果供楼的话，最好第二套房的租金能基本填平贷款，加起来两套房的月供能控制在3500元以内。带着这个想法，“十一”期间，小两口瞄准小户型看了不下5个楼盘，发现目前主城区精装修小户型楼价普遍在一万元左右。“如果买一套60平米的房子，按第二套至少要贷款30万，利率还要上浮。”张先生不禁又有些打退堂鼓。

　　案例2

　　抵押贷款VS按揭购房

　　市民梁女士：第一套房贷已还完，计划通过抵押贷款再买房

　　与张先生不同，梁女士的第一套房贷在去年已还完。从去年底开始，梁女士就非常关注楼市的走势，她打算楼价一旦下降，就再买一套房作为投资。观望了大半年后，近日梁女士留意到禅桂城区已冒出了8字头的楼价，“如果位置较好的楼盘能到8字头9字头，我觉得还可以接受。”

　　前不久，梁女士一家去万科金域蓝湾看中了一套80多方的两房，包含装修总价接近80万。梁女士说，自己现在手上有约30多万的现金，打算把现有的房产向银行抵押，预计应该贷出来50万左右，这样就不必再向银行按揭贷款买房了。不过，听说现在银行额度紧，她也担心，不知道还能不能抵押贷款？而且，以现在楼价的走势看，自己这样买房划不划算？她希望能够找专业人士，给她好好分析下。

　　理财师支招1

　　是否提前还款看有无更好投资用途

　　“是提前还款，还是去投资呢，是目前许多人都在纠结的问题。”工商银行佛山分行财富中心理财师谢克霖认为，这种心态的变化反映了在市场不好的时候，大家都愿意使用杠杆投资。

　　谢克霖表示，从贷款人的角度来看，多次加息后即使目前享受基准利率，贷款利率也在7%以上。手头持有30万元现金，目前不管是存款、投资股市还是买理财产品，都很难获得这么高的收益。如果选择买一套60万元的小户型的话，30万元都不够首付，以最近银行贷款的情况，二套房贷利率最少都要在1.2倍以上，贷款30万元的话，算下来月供要2600元左右，而租金能收到1200元~1500元/月就不错了。那么，对于张先生来说，两套房的月供已经超过3500元的预算。

　　不过，谢克霖同时提醒，现在还款容易借钱难。因此，市民如果对其他投资市场更有把握，不妨先别着急还银行。

　　2抵押贷款买房不现实

　　像梁女士一样，无贷一身轻的准买房人也不在少数。那么，将现有房产抵押贷款可不可行呢？中国银行佛山分行湖景路支行行长陈春强介绍，理论上当然讲得通，但实际上是另外一回事了。他解释说，以一套评估价100万的房产为例，以前正常情况下抵押最高可贷到7成。但现在的关键是，你以什么名义向银行申请这笔贷款呢？“如果要申请贷款首先要让银行相信你有合理的用途，比如，企业经营，房屋装修翻修等。如果是前者，申请者需要具备公司经营条件，贷款成本也较高，目前各家银行普遍为基准利率上浮30%以上，同时，贷款年限最长5年。”陈春强认为，即使银行肯接受你的房产抵押，贷款人也必须考虑，自己在短短几年内有没有足够的还款能力。

　　除去上述方案外，梁女士还可选择住房按揭。陈春强表示，由于梁女士已拥有一套住房，目前，多数银行已经不再审批二套房贷，同时，房贷实际利率可能要上浮10%左右。这种情况下，月供可能达到3500元以上，租金肯定是无法填补房贷的。他指出，买房者需要计算房产升值的速度能否赶得上利率水平，而“现在楼市眼下是否见底，能不能很快涨上去都很难说。”

　　投资计算器

　　张先生的置业计划：

　　购买一套60平米小户型

　　房产总价：60万元

　　首付：30万元

　　贷款总额：30万元

　　月供：2595元

　　梁女士置业计划：

　　购买一套85平方的两房

　　房产总价：80万元

　　首付：40万元

　　贷款总额：40万元

　　月供：3461.17元