近年来，在存量房市场高交易量的背后，因买卖不诚信、恶意违约等造成的合同纠纷案件日益增多且呈规律性特点。为更好地维护房屋交易市场秩序，倡导诚信交易，保护守约方的合法权益及遏制违约行为，北京市朝阳法院22日专门召开存量房买卖诚信交易保护相关问题研讨会，和与会专家一起就如何从法律和社会管理层面规范存量房交易进行了细致研讨，并公布了该院针对不诚信行为拟采取的十项措施和专门制作的“告知书”。

据了解，自2008年9月以来，该法院共受理存量房屋买卖合同纠纷3059件，案件数量逐渐增多。与会法官介绍说，案件大体上分为与房价波动因素相关、与宏观调控因素相关、与中介服务不规范相关的三大类型案件，并伴有三个特点：一是房价波动幅度直接影响纠纷数量，且影响具有滞后性；二是买卖双方诉讼地位随房价涨跌呈现规律性转化；三是案件审理难度大、不易调解。

法官介绍了7种常见存量房买卖恶意违约行为：以循环汇款形式伪造交易事实；利用其他诉讼保全标的房屋拒绝履行过户义务；诉讼过程中恶意转移房产；判决继续履行合同后又将房屋转售；“设计”善意第三人改变房屋权属；故意以权利存在瑕疵为由要求确认合同无效；涉嫌伪造国家机关公文变更产权登记并将房屋出售。由此发现，房屋价格大幅波动是纠纷产生的外部背景，诚信缺失、当事人逐利心理是纠纷产生的内部原因，中介机构管理混乱则助推了逐利性违约。

研讨会上，来自行业协会、律师界、新闻界的人士，与法官们一起从不同角度就一系列问题进行了研讨。朝阳法院还从司法实践角度提出十项规范措施：对买受人要求出卖人办理所有权转移登记的案件，法官会向买受人提示可以采取诉讼保全措施，以防出卖人在诉讼中恶意处分房屋；对于事实比较清楚、法律关系较为明确的案件，会适当降低对买受人申请保全的担保要求；对于当事人仅提出继续履行合同、而未明确履行内容的案件，法官会让当事人对履行内容予以明确，以减少判决执行障碍；在案件尚未审理、执行结束前，法官可以责令当事人保管涉诉房屋，不得实施转移、变卖等处分行为，并告知实施擅自处分行为要承担的法律责任；法官在指导当事人举证的基础上，积极能动地进行调查取证，尽最大可能还原案件客观事实；法官对于以房屋共有权人、抵押权人、承租人、善意买受人、借名购买人等名义主张房屋买卖合同无效、确认房屋权属的案件，要求当事人提交相应证据。在全面、客观地审核证据的基础上，按照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对当事人陈述和举证真伪进行判断，防止当事人通过恶意诉讼谋取不当利益；在涉房屋案件中，如果当事人双方诉辩意见完全一致，并要求法院对房屋权利归属或移转予以调解或判决的，法官认为当事人陈述的交易事实存有疑点的，将加大调查力度，强化当事人的举证责任，避免当事人通过虚假诉讼损害他人利益；对于出卖人恶意违约致使房屋买卖合同无法继续履行的案件，法官会根据当事人的诉讼请求及案件具体情况，判决出卖人承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿房屋差价损失等法律责任，以加大恶意违约的成本；法官在审理中发现有涉嫌刑事犯罪行为的，将案件依法移送公安机关进行处理；对于在诉讼中发现当事人有妨碍诉讼行为的，要予以惩戒。

另外，朝阳法院还发布了就存量房屋买卖合同纠纷案件中普遍存在的不诚信行为而专门制作的《责令保管告知书》和《保全提示告知书》。该院将对所受理的存量房屋买卖合同纠纷案件，会以发放告知书的方式，对案件当事人擅自处分涉案房屋的法律责任以及申请财产保全事项进行提示。