新浪乐居威海讯 （编辑 魏韫韬）三季度，随着旅游旺季的到来，烟台、威海房地产市场进入传统的销售旺季，但是跟今年的气温一样，烟威楼市进入“夏天”的时间也很漫长。三季度烟威房地产市场放量供给与消费者观望的博弈刚刚开始，限购令的阴影就横空而至，虽然”限购“对房价的真正影响度，无论是专家、地方政府还是开发企业都不可置否，但是对于消费者和投资者心理预期上的影响是不可估量的。事实上，8月威海商品房销售大幅下挫，据威海房地产管理局数据显示，8月威海商品房成交面积222567平方米，同比2010年近30万平方米的成交跌幅近三成，这在威海房地产发展过程中是没有出现过的。同时，烟台房价再次出现同比下跌，据国家统计局烟台调查队最新数据显示，1-8月份，新建商品住宅销售价格同比累计上涨5.5%，涨幅比去年同期上涨了0.4个百分点。分月看，各月价格同比分别上涨5.5%、5.6%、6.1%、6.0%、5.9%、5.3%、5.0%和4.3%；环比分别上涨0.7%、0.6%、0.8%、0.6%、持平、下降0.3%、上涨0.1%和下降0.3%。从走势看，同比价格涨幅低-高-低特征明显并呈降势，环比价格先扬后抑，自5月份后涨势有所减缓。

　　限购令笼罩烟威楼市 观望持续

　　由于全国房地产市场的形式和房地产宏观领域的叠加效应，三季度烟威地区以外销为主的楼盘销量下滑，而中国目前大型金融机构存款准备金率已经处于历史高位，银行可贷资金紧张，房地产企业贷款需求受到非常大的影响，房地产信托部分停摆，让烟威两地多数中小房企在销售情况恶化的时候，没有足够的现金流支撑二次投资，导致了房地产投资增幅继续放缓。国家金融领域差异化政策的累加效应，已经严重影响到了房地产销售。进入9月，随着大量游客涌进，看房队伍也随之增多。同时，烟威地区城市地位和城市价值决定了它必然依旧会吸引大量异地购房人群的目光。但是各业态楼盘“看的多、问的多，卖的少”依然延续，究其原因，销售一线人员均表示主要是对政策不确定性导致的观望以及房贷政策提高了购房门槛阻挡了一部分买房需求不强烈的客户。

　　同时，限购的压力将成为烟威地区商品住宅市场的主要阻力。一旦限购，部分以外销为主、主要客群为中低端消费者的楼盘将面临“毁灭性”的打击，一大批中小房企在资金链紧缩的情况下，将为了生存苦苦挣扎。如果周边城市限购，而烟威地区楼盘不限购，相信将有大量热钱流入威海，届时两地房价有了足够的支撑后，必将快速上行，也将列入中国政府关注的城市之一。这种矛盾导致了烟威地区楼市后期走向变得更加迷茫，在房地产领域各种尚不确定的因素博弈中，房地产开发企业和购房者似乎成为了旁观者，均陷入观望。

　　金九银十成色不足 刚需“选择性”变更

　　居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在9月17日接受新浪乐居专访时曾表示：“今年的金九银十包括第四季度推盘量可能会放大，但是很多企业可能会被迫以价换量，从而促使成交量有所反弹。所以，今年金九银十整体上市不存在的，整体上不容乐观。”事实上，烟威地区房地产市场今年的金九银十并不乐观，在新浪乐居走访的烟威地区30家楼盘中，三成以上表示成交量环比下降3成以上，只有2家楼盘表示对比2010年同期成交量上涨，抛去推盘量因素，几乎所有走访楼盘均出现成交量下跌。

　　还是由于贷款因素，投资性、改善性需求被压制后，烟威两地的刚需人群新房消费意愿降低，差异化信贷政策加剧了刚需的选择性变更，从而进入二手房市场以及房屋租赁市场。在十一前大量推盘的现象来看，今年烟威房地产的十月将出现供大于求的局面，房价也将在一片促销声中悄悄下滑。