一个项目能够卖到很高的价位，一定有特别吸引购房者的软硬件支撑。相对于南宁的消费水平，每平方米超过万元可谓高价，这些楼市贵族究竟凭什么开出这样的高价？楼市调控当道，这些高价项目又都有何过人之处，值得消费者花高价购买？高价楼盘，泡沫成分几许？

　　占据好地段就可以漫天叫价？

　　“地段是影响楼盘高定价的关键因素，所有项目在定价之初，最先考虑的因素一定是地段。”广西宝资杰房地产公司总经理王洪超说。南宁很多楼盘之所以有底气破万，其中最重要的因素就是地段好。

　　地段，地段，还是地段。凯悦国际之所以一推出就破万，凭的就是其紧邻石门森林公园和南宁国际会展中心的好地段；昌泰东盟园、金菲豪园、文莱御园等楼盘，从上市起售价就已破万，它们大多也位于中国-东盟商务区核心区；而水岸华府，早在2009年就敢标出3万元/平方米的“天价”，只是后来被政府要求降价后，才“回归”万元，凭的也是其三面环江的绝版地段。

　　然而，并非只要占据一个好地段，就可以漫天叫价的。家住长堽路的刘婷，很想改善一下居住条件，于是到埌西青秀山一带转了几个楼盘和小区，最终选中一套双拥路南湖景园的二手次新房。谈到购房理由时，她表示，这一带的新盘价格几乎全部过万了，但二手毛坯房每平方米只卖8000余元，比买新房便宜四五千元呢！

　　其实，楼盘定价体系非常复杂，是一个系统工程。刘婷的例子告诉我们，稀缺的资源，不可复制的地段，只是高价的条件之一，但绝不是占了个好地段，就一定要卖高价，一定能卖高价的。还要考虑很多方面的因素，比如周边二手房的价格，还有房屋的租售比等。这是国际上用来衡量一个区域房产运行状况是否良好的一个重要指标。一般而言，房子的租售比界定在1∶300至1∶200之间较为合理。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，则表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

　　高房价一定具备高品质？

　　南宁的万元楼盘，无一例外都号称自己是豪宅。记者近日走访发现，南宁很多所谓的“豪宅”楼盘，产品本身并没有改变，只是因为价格提高而得名。

　　例如石门森林公园附近某楼盘，2009年底报价还只是4500元/平方米，到了去年年初，便一跃翻了一番，近期对外报价更达到每平方米1.3万元。8月17日记者在现场看到，该楼盘正在施工，房子雏形可见，其规划、设计、选材、户型两年来并无太大变化，而价格却翻了一番还多。

　　还有一些出生就过万的楼盘，所做产品并没有独到之处，也号称豪宅。就连最普通的三房户型，也加上“奢华”两字，甚至不少面积窄小、户型局促的小户型公寓，也在前面冠以“豪宅”二字，高价叫卖。

　　“高端市场很容易聚众，客户通常有明晰的价值判断体系，有较高的鉴别能力，必须真正满足条件才能获得客户认同。”一位在市中心做高端豪宅项目的开发商表示，豪宅的标准绝对不仅仅是将价格定高。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。

　　记者在采访中发现，南宁高价楼盘普遍销售遇阻，原因除了政策因素，主要是开发商普遍在产品研发上犯了本末倒置的通病，只喜欢研究地段，然后由设计院去研究产品，产品出来后才去找市场，去找目标客户群，所以到最后就变得非常被动，销售艰难在所难免。

　　业内认为，房价不理性回归就别指望有好房面世。“只有到了买方市场，消费者有机会对房子挑三拣四时，才会有真正的好房子面世。因为到那时，房子要是盖得不好，就没人问津，开发商就会静下心来在设计上，在图纸上，在选材上，在施工上下功夫”。

　　在区直某事业单位上班的黄女士向记者讲述了一个让人啼笑皆非，仔细想想又辛酸含泪的故事。她和爱人经过多日走访调查，严格甄别筛选，终于下决心在南宁青秀山附近购买了一套楼中楼。加上装修费用，总价超过400万元，这可是夫妇俩经商10年的积蓄呀。然而，住进去不到两年，房子便出现严重的质量问题：一天深夜，她和爱人还在睡梦中，却感觉天在下雨。睁眼一看，原来，头顶的天花板裂开了一条大缝，漏水了！

　　在房屋质量问题层出不穷的今天，谁会傻到去相信高房价就能带来高品质？建筑质量一直是南宁各个楼盘的“软肋”。墙面开裂，空鼓、渗水、墙体脱落，窗户玻璃自动爆裂等等，这些楼盘质量问题，在南宁的楼盘中并不少见。这样的房子，就连最低标准都达不到，更不用说“豪宅”了。