楼市迷局之时，倾听地产大佬们的声音很有必要。本届博鳌论坛邀请房地产相关行业领军人物进行近30场主题演讲，内容涉及宏观经济、行业政策、房企战略、金融资本和商业地产等各个方面。居柳州摘取部分地产大佬精华观点，与读者共同分享。

　　编前

　　8月17日~19日，一年一度的中国房地产盛会——2011博鳌房地产论坛在海南博鳌召开，主题为“下一个十年，改变中的房地产”。朱中一、任志强、陈淮、樊纲、巴曙松等来自全国各地的专家学者、地产商以及行业相关人士共800多人汇聚一堂，围绕当前房地产形势进行深入剖析，并对限购令、保障房等热点问题展开激烈交锋。居柳州记者赴博鳌现场采访，零距离接触房地产行业巨头。

　　市场严峻必须加快转型

　　中国房地产业协会副会长  朱中一

　　今后，我国房地产业的发展将由数量增长型为主，转为性价比提升为主，所有企业都必须要重视转型问题，否则将面临淘汰的局面。

　　重点在于调整供应结构，一是健全住房供应体系，加快构建以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的供应；二是健全差别化住房信贷、税收政策、合理引导自住性和改善性住房需求，遏制投机投资性购房；三是坚持租售并举，注重培育和发展租赁市场及二手房市场；四是在继续增加住宅有效供应的同时，积极引导商业地产、旅游地产等的开发。

　　有能力的企业，也可由单纯从事住宅的开发销售，向兼顾持有商业物业和租赁型住宅转型。但企业在考虑多业态发展时，一定要结合企业的人才、资金和管理的实际，切不能盲目跟风。因为从近几年的发展规模看，非住宅投资占房地产投资总量的比例一般在30%左右，而且每一种非住宅业态的发展也有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题。

　　还要尽量拓宽房地产融资渠道，改变房地产企业单一向银行贷款，拓展向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等多渠道融资。

　　应为房产税试点叫好

　　国家财政部财政科学研究所所长  贾康

　　我觉得必须充分肯定上海和重庆作为房产税试点，敢为天下先。现在有舆论说上海、重庆的成效不足，一个说法是说他们收的税很少；另外一个说法是没有看到房价下跌。这些都是非常表面的认识。房产税是按年征收的，我们不要急于判断这一年可以征多少税上来。房产税的成长逻辑有关部门心里都清楚。

　　还有一点，房价并没有应声而落，这也合乎逻辑。只是两个点有了这样的改革先行先试的安排，房价总体回落不是那么简单的事情。我不认为中央的意图是要看到房价怎么明显回落，国务院的表述没有改变过——“房地产调控要遏制部分城市房价的过快上涨”。

　　我认为有关管理部门应该更加开明，特别是对未来社会走向应该给大家吃定心丸。必须使大家现在就明白，房产税无论怎么演进，在中国不会覆盖所有家庭里的第一套或者家庭人均一定标准下那个单位面积的住房，这是政府基本住房条件。

　　另外，我认为第二套房也应该做特殊处理。第二套房如果覆盖，税率应该从轻。至于征税的具体界限划定，大家应该在改革试点上共同研究优化。

　　住房问题得靠市场解决

　　华远地产股份有限公司董事长  任志强

　　很多人认为这是有史以来最严厉的调控措施，为什么投资还是增长？为什么销售还是增长？都说日子已经非常难过了，但为什么所有已经报告的上市公司，平均增长30%？大部分都在二三线城市或者非限购城市获得了良好的业绩？整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅下滑，更没有出现类似于2008、2009年初那样的恶劣情况。

　　很多人问我房价是否会下跌？我说还没有找到任何一份中央红头文件或地方红头文件提出“要让房价下跌”。在这种情况下，我们的价格增长会是一种什么情况？三季度出现情况是土地价格仍然上涨，很多地区不断上调土地基准地价。上调后就出现一些流拍，今年上半年是去年流拍整体数量的268%。个贷、现金流、应付工程款都证明开发商合理的现金流开始紧张。

　　现在我们是不是进入了一个无房时代？谁也不敢说自己没房住，包括农民工。你只能说你住的房子小或是租的，改善就成为最核心的问题。要实现人均一间房，可能是未来重点发展的过程。不依赖市场行不行？绝对不可能。发达国家做不到，发展中国家更不可能，我们相信最后中国一定会依赖市场解决最后的住房问题。

　　商业地产迎来“战国时代”

　　香港恒隆地产有限公司董事长  陈启宗

　　中国商业房地产从今开始要进入一个“战国时代”。中国商业地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府也不太干预，但是太多人进去，而且是没有水平的人进去，中国经济发展也实在太快，所以资源的浪费会非常严重。

　　商业地产行业最重要的不是盈利，也不是回报率，而是现金流。现金流转不过来，资产有多大，也没有用。你一次过不了关，就沦为破产。所以在这个行业里，我相信未来5~10年，是一个相当残酷的年代。这个领域里不像住房，可以有很多赢家，在商业地产大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个非常激烈的竞争。第一名跟第二名回报率差别会非常大，一般第一名是第二名的2~3倍。

　　也就是说，在这个行业你必须做老大，要不就不要进入这个行业。进入这个行业，做老二回报率会非常低，要是老五老六根本就没有回报了。

　　这是很刺激的，因为未来几年里有“战国时代”出现，竞争非常激烈。这个实力不仅是财政的实力，更是经验的实力和能力的实力。唯有经验实力和财政实力两者兼有的情况下，才能在这个领域赢。

　　房地产处于“窗口期”

　　深圳世联地产顾问股份公司董事长  陈劲松

　　目前依然是房地产重要的市场窗口期。世联来自前线，今年上半年世联大概卖的楼超过630亿元，当然收钱是有点问题，但是整个增长超过我们预期。

　　这种压力下，市场有如此的表现意味着什么？意味着我们这次所谓的房地产周期是完全由政策造成的，我管它叫做资本支出和库存周期引发的一个波动，是政策造成的资本开支和库存引发这场波动。

　　所谓窗口期，就是开发商资金回笼还有没有机会再投资？如果开发商资金回笼，没有新的项目，地价还在上涨，然后我便宜一点卖，这当然不是什么窗口期。我就同意大家可以挺一挺，但是今年下半年显然不是。我们看到上半年土地出让量实在太低了，这样的话使得下半年地方政府出让土地压力暴增，下半年土地出让价格将会有明显的下降。

　　因此我呼吁，“金九银十”和下半年成交量的增长。政策主导期随之将转向供求主导期。当转到供求主导期的时候，未来的市场是由我们自己可以把握的。但如果政策主导期，这个窗口总是敞开着、总是在出的时候，我觉得我们没有办法把控，谁也把握不了。

　　负责任的开发商

　　房子一定越盖越贵

　　市场上没有适合老百姓的产品房地产现在就一个字：乱！

　　华远地产股份有限公司董事长  任志强

　　可能社会上说开发商都是坏人，要买房子的人都希望开发商把房子卖得便宜一点，但如果都卖得便宜一点，又担心房子是粗制滥造。房子若粗制滥造，城市肯定一天比一天不好，所以最负责任的开发商一定把房子盖得越贵越好。不管钱多少，房子一定要越来越好。不能今天盖的房子比昨天还破，那就叫不负责任。

　　市场上没有适合老百姓的产品

　　中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长  孟晓苏

　　老百姓需要保障房的情况下，有关部门设想用市场经济让开发商来解决保障房问题。怎么解决呢？一个政策就是打压房价，设想把商品房价降下来就可以代替保障房；再一个误区就是切小商品房，用小户型政策来代替保障房。我们知道把鲍鱼切小了，仍然是鲍鱼，而不是老百姓要吃的东西。老百姓要吃的不是鲍鱼龙虾鱼翅，他们要吃的是野山鸡炖蘑菇，但我们市场上没有适合老百姓的产品。

　　房地产现在就一个字：乱！

　　海尔地产集团董事长兼首席执行官  卢铿

　　地方政府因为债台高筑，土地卖不出去；开发商因为不好卖房子，存货太多；老百姓不知道现在该买房子还是不该买；保障房则存在着品质以及应该建在哪的问题……从各个方面来看，用一个字归结现在的房地产市场的话，就是一个“乱”字。

　　8月17日~19日，2011博鳌房地产论坛在海南召开。图为中国房地产业协会副会长朱中一做主题演讲。