界牌镇地是丹阳市面积最小、经济总量最大、工业化程度最高的镇,在全国百强镇中排名第48位。近年来,该镇通过财政资金扶持、银行信贷资金撬动,在发展现代农业,改善农民居住环境、推动产业转型升级方面取得了显著成效,探索了一条“工业向园区集中、农业向规模集中,居民向社区集中”的集约式的发展模式(下称“界牌模式”)。

　　“界牌模式”的主要做法与成效

　　按照“政府工程、阳光操作、造福人民、回报界牌”的总体思路,界牌镇经济服务中心出资1800万元、五大行政村出资1200万元,共同注册成立了“丹阳市宏森新农村农业发展有限公司”,经政府授权负责实施“土地整理项目及新农村集中居住区”;组建“界牌镇丰裕现代农业经营公司”,负责全镇现代农业园区的产业化、公司化经营。在坚守1万亩土地“红线”的前提下,将自然村全部搬迁,并对田、水、路、林综合整治。按照有关城乡建设用地增减挂钩政策,通过采取原有农民宅基地使用权置换城镇住房实行集中居住的方式,置换腾挪6500多亩新增土地,其中新增有效耕地1440亩、工业用地4000亩、建设用地1000多亩。

　　目前,界牌镇已初步实现了规划建设目标。一是已建成8000余亩优质无公害粮食生产区、400余亩无公害绿色果蔬设施生产示范区、1100余亩沿江特种水产繁育养殖区、5万头瘦肉型良种猪无公害生产基地。二是全镇2万多农民实现了充分就业,还吸纳了5万多外来务工人员就业。三是150万平方米的高标准住宅小区基本建成,妥善安置了全部拆迁农民,也为外来务工人员安居乐业提供了条件。四是新引进30家投资大、品牌响、环保型的企业进驻,环境友好型企业总量的占比由过去的3成提高至9成多。

　　2010年,全镇实现GDP36.98亿元、财政收入3.15亿元,比上年分别增长24.05%和30.71%;农民人均纯收入20916元,比上年增长12.57%。该镇先后被授予全国小城镇建设试点镇、江苏省新型示范小城镇和农村现代化示范镇等称号。

　　“界牌模式”的融资实践

　　界牌镇城乡一体化建设预算总投资约23亿元。在“不向农民摊派一分钱”的前提下,该镇通过“财政资金扶持、银行信贷撬动、以土地出让和房地产综合开发实现收益”的方式,较好解决了资金难题。

　　财政资金扶持。一是丹阳市政府将原由市镇两级分配的财政资金全额留成拨给界牌镇,同时连续3年将地方政府土地收入的50%留存给界牌镇。两年来,财政留存资金已累计投入1.2亿元;二是根据界牌镇城乡一体化建设进度给予奖励,丹阳市累计奖励金额达1380万元;三是对界牌镇与“万顷良田”配套的土地,由丹阳市统一出资进行整理,形成净地交给界牌镇,减轻了乡镇财政支出压力。

　　银行信贷撬动。一是项目贷款扶持。2009年年初,宏森新农村农业发展有限公司由丹阳市投资集团有限公司担保,向农发行申请了8年期、3亿元的项目贷款,专项用于总投资达4.04亿元的现代农业园855户拆迁安置、885亩土地整理复垦、403亩湖泊整治、1289亩耕地规整及道路桥梁建设、河道整治和灌溉排水渠及配套设施建设项目。建行还投放了2200万元支持农民集中居住区开发。二是流动资金支持。“界牌模式”聚集了大批中小企业、失地农民和外来个体工商户,也吸引了众多银行的信贷目光,仅2010年银行业对该镇中小企业贷款比上年就多增9.41亿元。工行、农行等大银行投放的流动资金贷款余额达16亿元。

　　土地收益支撑。对土地规整集中新增的1200余亩房屋建设开发用地,一方面由宏森公司承建开发农民集中居住区,在确保拆迁农民住宅妥善安置的前提下,通过开发商业用房等形式,可获得收益5亿元;另一方面,交由专业房地产开发公司实施商业性开发,现已出让约700亩,净收益约10亿元。对土地规整集中新增的4000亩工业用地,按照企业规模、产品结构、环保指标等多项综合指标,优先保障50多家主导企业、规模企业、优势企业工业用地,预期收益10亿元以上;同时,在工业园区内集中新建30-50万平方米标准厂房,租赁给进园入驻的小微企业、小作坊、个体经营户,年经营收入约3000万元。

　　“界牌模式”的融资启示

　　“界牌模式”的有效运作,基于界牌镇较为发达的实体经济对土地整治腾出的工业用地和商业用地具有充分的吸纳能力。近年来,界牌镇实体产业进入结构调整时期,大批工业企业转型升级、扩大产能,对工业用地呈现出超强的消化力,同时,5万多外来就业人员,也为当地的商品房消费提供了市场。

　　市场化运作是城乡一体化建设融资的基本原则。该镇在城乡一体化建设融资中,做好项目的策划、整合,避免将农业、工业、社区等多种建设项目打成“大杂烩”项目包,采取分化项目、分类管理、分别融资的做法,寻找合适的银行融资,提高了建设项目市场化运作能力。

　　多元化融资是城乡一体化建设融资的重要策略。城乡一体化建设投资大、周期长,仅依赖银行贷款难以满足其大规模、长期性的建设资金需求。因此,拓展多元融资渠道、广泛吸纳社会资金投入,是城乡一体化建设发展的必由之路。

　　政策措施配套是城乡一体化建设融资的根本保障。城乡一体化建设涉及现行土地、户籍、房屋建设等制度,“界牌模式”在运作过程中,国土、房管和规划等部门出台了相应的土地整治、置换等配套政策,实现了工业用地、房屋建设用地的商品化,为企业生产、房地产开发和居民购房融资提供了便利。