摘 要：房产调控半年以来,效果已经逐渐显现,楼市成交量持续低迷。在房价回归理性的过程中,郊区房与大户型二手房的价格下降空间有扩大趋势。

　　房产调控半年以来,效果已经逐渐显现,楼市成交量持续低迷。除了成交量的萎缩,随着调控的继续深入,开发商还将面临更加艰难的融资困境,而在后有保障房的追兵下,房地产开发商承受的压力势必会进一步加大。不管开发商愿意与否,整体而言房价进入下行通道已经是大势所趋,那么,在房价回归理性的过程中,哪些房子会率先降价呢?

　　一线城市郊区房领“跌”

　　既然是回归理性,那些价格和价值严重背离的楼盘势必会最先遭到纠正,一线城市郊区房正是其中最明显的代表。

　　以北京郊区通州为例,高峰时,通州区域商品住宅价格居然与CBD地区的价格接近,无论是地理位置还是周边配套而言,通州楼市与CBD地区均相距甚远。调控潮水袭来,仅凭几个“概念”热炒的通州楼市很快被暴露在沙滩之上,一月之内房价每平米即下跌了3000元,降幅达16.7%。然而这不是个例,除了通州,大兴、房山等北京郊区楼市同样面临着这一问题,早前几经炒作的高房价已经透支其区位优势和价格优势,非理性的上涨不可避免面临回调,从而领跌北京楼价,其他一线城市房价同样会最先从郊区房领跌。

　　二手房大户型先“摔”

　　与实力雄厚的开发商相比,二手房房主显得力量单薄得多,因而对楼市调控也显得尤为敏感。相比之下,开发商更有条件“死扛硬撑”,况且还可以采取各种措施促进销售,而一旦不堪重负,二手房只有降价一条路可走,价格因此容易松动。

　　二手房中的大户型房会率先降价,在历次房产调控中大户型受的影响都很大。有能力购置大户型的置业者一般都是改善型需求,而在此次楼市调控中,改善型需求倍受打击。先是,二套房“限购令”的出台将很多改善型置业者一刀切出,没有资格购买。后又有“新国八条”对二套房首付的加码,直接增加了置业成本,更多改善型需求尴尬被卡。大户型房总价本来就高,二手房大户型还要支付更多的税费,随着购房贷款首付比例与贷款利率的日渐提高,大户型买家面临着越来越不能承受的资金压力,不得不望房却步,放弃大户型,被迫去选择总价较低的中小户型房源。

　　调控正在继续,楼市依然在博弈,然而一旦降价潮水真正澎湃而来,优胜劣汰的铁律下,估计会沿着从一线城市到二三线城市,郊区到中心区,二手房到新房,大户型到中小户型的路线蔓延。