信贷资金紧张 结构设计有限 舒适度不抵洋房、别墅

　　一边是洋房、别墅的阻击，一边是望“房”兴叹的消费者，近郊的大户型总是一次次被消费者“检阅”之后，又一次次被无情地“丢”下。近郊大户型有些“想”不通，这到底是怎么了？

　　“这个户型面积太大了，我再考虑考虑……”

　　这已经是置业顾问小张在6月份里跑掉的第四单了，而且这4单全部都是大户型。

　　翻看小张的销控表，一栋单元中97和66的户型卖得最好，而大户型的销售情况则只能用“惨淡”来形容。

　　小张所在的项目位于近郊，多数楼盘在面对大户型销售时都遇到了类似的“困惑”。

　　这种“困惑”，究竟缘于什么，解于何处呢？

　　困惑：

　　普通大户型销售不理想

　　小张所在项目处于近郊，定位中高端，所针对的目标客群也以中高端客户为主。

　　从4月份到现在，小张共销售出7套大户型。而中小户型的销售套数则超过了40套。“别看只有7套，但这已经是我们销售团队中的最好成绩了。”小张告诉记者，相比较总价低的中小户型而言，大户型销售速度历来都无法与中小户型相比。“但目前这个销售成绩与以往相比也不太乐观。”

　　小张所在项目的营销负责人张先生告诉记者，每个月项目都会通过高端活动、打折促销等手段来为大户型销售铺路，但效果都不是很理想。

　　来自新峰地产的一组数字或许能证明目前大户型产品在沈阳市场中的生存现状。2011年4月份，沈阳市商品住宅中120~144面积区间户型销售面积为297313，销售套数为2248套。而到了5月份，这一数字则分别减少到110832、850套。在144~180面积区间户型中，4月份销售面积为156628，销售套数为975套。而5月份则减少到119422、743套。

　　释惑：

　　销售放缓与信贷从紧有关

　　银行连续提高存款准备金率、存贷款利率，以及针对房地产行业的信贷政策愈发从紧，使得包括购房者在内的众多对信贷依赖群体的需求受到了前所未有的抑制。

　　沈阳龙升房地产发展有限公司副总经理任高峰认为，大户型产品销售缓慢，与近来信贷政策从紧有一定关系。“一旦信贷从紧，购买大户型门槛必然提高，这样则必然剥离掉部分消费需求，进而影响大户型销售。”同时，任高峰认为，随着人口的变化，未来家庭中人口构成会越来越简单，这在一定程度上也影响了大面积户型的需求。

　　除了受信贷政策这样的外部因素影响外，大户型自身的产品设计也影响着其销售成绩。“就面积和总价而言，大户型住宅与洋房、别墅等产品很相近，但其舒适度却远没有这两种产品具有优势。”辽宁大学工程管理系主任曲赜胜表示，一些大户型在设计中不能合理区分各个功能区，进而无法转化为有效使用面积。

　　“比如，有些大面积户型，虽然能做到四房、五房，但一些房间的面积过于狭小，对于追求高舒适度生活的人们而言，自然无法赢得他们的青睐。”辽宁省社会科学院研究院徐凤臣认为。

　　解惑：

　　周密调研完美设计或能解困

　　就目前市场来看，大户型产品在市场中占据着越来越重要的比重与位置。然而，并不是所有大户型产品均遇到了销售困惑。在万科柏翠园、中海寰宇天下等项目，其大户型产品始终受到市场追捧。

　　那么，这是否代表区域优势在大户型销售中所起到的促进作用呢？任高峰认为，位置对于产品销售确实能够起到一定作用。“位置好、景观佳、品牌优势明显的项目，其为消费者营造的高品质生活氛围也较符合大户型客群的实际需要。试想，在一个位置较偏地区，一套大户型与一套洋房，您会选择哪一个？”

　　曲赜胜认为，周密的市场调研与完美的产品设计是解决大户型销售之惑的关键所在。“要想在市场中获得好的销售成绩，就要了解产品消费人群的消费特性与生活习惯。对于大户型消费者而言，他们更注重居住环境的舒适与功能的合理。”

　　对于受困于资金的大户型消费者而言，“团购大户型”或许会成为解决买方需求、缓解卖方销售压力的一种办法。“我身边的一个朋友就是这样，3个未婚青年‘拼’了一套180的三居室，解决了居住与资金的双重问题。等到条件成熟时，再将房子卖掉，还能获取一定的收益。”市民李先生说。