“当前房地产调控政策思路，控制房地产过热和建设保障房两手一起抓，防通胀是今年经济工作的重点任务。”在2011年一季度西安房地产市场发展及二季度预警报告会上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，就今年房地产市场前景作出分析预测。她认为，从房地产市场外围大环境来讲，经济增长前景无忧，但信贷环境明显偏紧，所以开发商今年的重点工作应尽可能地多融资。

政策调控力度不减

    “当前房地产调控政策思路是控制房地产过热和建设保障房两手一起抓。”住建部政策研究中心副主任秦虹说：“下一步的调控走向，根据4月13号国务院会议精神，今年将坚持调控政策的方向不变，力度不减。”秦虹分析，为什么“十二五”期间有这么多的机遇，但是控制住房投资增长仍然不放松。因为建立住房市场，除了1998年应对亚洲金融危机扩大需求之外，更多是通过市场化配置资源，满足丰富多样的住房需求。可是建一个住房市场不是提供资本市场、股票市场运行的另一个投资品市场。投资房产的财富效应会不断拉大贫富的两极分化，这是影响社会稳定的最大矛盾。

    另外，秦虹表示，房地产的价格和其他商品不一样，房地产是非标准化的产业，不像电视机、汽车，商品环境一样，价格也差不多。房地产的价格决定因素是土地，土地是唯一的，所以房价的构成结构性影响特别大。那么这个时候，控制和挤出投资性需求比单纯观察房价上涨有意义；鼓励增加供应，比单纯的关注房价有意义；关注房价的趋势，比关注短期的房价变化有意义。

信贷环境明显偏紧

   现在国家把存款准备金率已经提高到历史的最高水平，但是利率水平目前比较低。秦虹认为，现在的格局就是银行可放的贷款很少，但是银行自身的利率水平并不高，也就是说银行可放的钱很少，所以今年从银行可贷的资金就非常有限。对于开发企业来讲，目前融资是最大的需求。大致可以预期，随着通货膨胀，CPI的上升，今后国家在近期将会进入升息的空间，所以今年融资比明年要便宜，今年尽可能多的融资，对开发企业来讲是最重要的。

市场格局两极分化

    秦虹分析，按照调控政策不放松的情况下，今年的市场格局是两极分化：一个是城市分化；一个是企业分化。

    从全国总体层面来看，今年是供应量较大的一年，这个跟去年新开工面积的增长速度有很大的关系。全国去年新住房新开工面积的增长速度达到了历史的最高位40.7%，意味着在建30亿平方米的住房在今年会陆续投放市场，这个量是巨大的。去年全国35个重点城市商品住房成交面积是负增长7%，去年就负增长了，今年的政策控制力度这么大，35个城市的销售面积一定是负增长。而这35个重点城市在全国商品房销售面积占了35%，销售额占51%，所以今年35个重点城市成交面积和成交额一定会影响全国整体的涨幅。重点城市一定是成交量下降，价格结构性调整，大幅度上涨不存在，但是非重点城市今年仍然会保持稳定。