小区物业如何管、业委会如何运作、物业费如何调整，结合新修订的《上海市住宅物业管理规定》已于4月1日正式实施，上海市住房保障和房屋管理局副局长黄永平昨天在做客东方网网聊时表示，上海将建立全市统一的物业招投标平台，建立物业管理企业诚信档案。一旦条件成熟，将把其诚信情况公布到网上，让业主、企业都可以检索到。

    业主参与物业管理意识不强

    “一个市民买一辆十几万的车，每年在这上面投入上万元进行保养、检修，觉得天经地义，但是在缴维修资金、物业费的问题上，（却不那么主动），但这恰恰是在维护一般普通家庭最大一笔财产。 ” 

    对于大多数小区业主 “重买轻养”，黄永平说，“房屋该修不修，该养不养，时间长了同一个区域里面，这个小区的二手房可能跟边上的小区房屋的市场价格不一样了，吃亏的还是老百姓自己。 ”黄永平指出，当前物业管理的主要矛盾，在于不文明居住行为侵害了相邻权益所引发的矛盾纠纷，而在小区的自我管理过程中，业主参与物业管理的意识普遍不够强。“业主大会发了通知请不到人，小区里面贴了开会的通知，走过路过少有关心，选举业委会也不去参与。但出了问题就埋怨物业，埋怨业委会。 ”

    街道可代为组织业主大会 

    针对业委会的管理，黄永平谈到，有部分带有不良诉求的业主，非常热心地参与到业委会里面，最后在日常运作中侵害其他业主的权益。

    “业主自我管理这一块还是要正本清源。 ”黄永平表示，这次新的规定就明确，应该由街道来组建业主大会的组建和业务会改选筹备小组，筹备小组的组长由街道的同志来担任，成员包括业主的代表、建设单位和房管办事处、居委会代表等。在日常运作中，假如业委会没有能很好地履行定期召集业主大会的义务，街道可根据业主的要求来代为组织。

    同小区物业费应同等标准

    关于物业费，黄永平指出，上海目前的物业费收取执行的是政府指导价和市场价相结合的模式。应该说，在商品房小区的物业费收缴率还较为乐观，但有的售后公房小区物业费标准太低，影响物业企业的服务质量，服务质量下降了，业主不满意，物业费更不愿意缴了，从而形成恶性循环。 

    还有部分小区，同一个小区，有的是商品房，有的是售后房，物业费标准不一样，这也是很不合理的。黄永平表示，不管是商品房也好，还是售后房也好，仅仅是取得产权的途径不一样，而物业是享受同等标准的，所以这次新修订的法规里明确提出，同一个小区享受同等服务的，应该按照同样的标准收缴物业费。

    物业资质管升还要管降 

    黄永平说，每个企业、每个小区都有一个档案袋。这个档案袋里面主要是扣分的东西。信访，来信、来访查实了，检查、核查下来，若属实就减分，然后通知企业。

    据黄永平透露，原来物业企业的资质管理较为注重硬件，对于群众的满意度没有放进去。房管部门现在建立了一个诚信体系，有了这个诚信体系，就可以作为物业企业的资质管理和招投标管理的依据。

     “原来资质管理是管升不管降的，现在有了这个诚信体系以后，既要管升，还要管降，哪怕现在是一级企业，假如小区服务质量不到位，资质照样要降下来。 ”黄永平说。