【新浪乐居】：宁波确定2011年度新建住房价格控制目标为：新建住房价格全年涨幅低于人均收入的增长幅度。您怎么看待宁波出台的房价调控目标？您觉得这个政策对控制宁波房价有效果吗？

　　【杨瑞伟】：可以说，此次政策的出台从心理层面上株连中低端刚需客群。故此，成交量的下跌，至少在上半年已成必然之势，唯一的疑问将是跌到多少。至于能否达到调控本身抑制房价的目的？可能最终的结果，是一个比较似是而非的状态：房价很有可能会下降，但这种下降，将只存在于数据上。

　　然而在真实的市场层面，短期内房价的下跌，会是比较困难的。虽然政策持续出台，并且愈收愈紧，但这一轮又一轮“史上最严厉调控政策“本身就是对市场基本面的肯定。城市的扩张、经济的发展、强烈的通胀预期以及滞后的保障房体系，都成为高房价的支撑因素。除非未来持续出台类似政策，当效应累积，市场信心不足，需求萎缩严重时，价格才有下调的可能。

　　【新浪乐居】：从5月1日起商品房销售实行一房一价，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。您觉得这个政策对于开发商定价有什么影响？

　　【杨瑞伟】：目前我对于房地产的整体判断可以归纳为三点：

　　第一：基本面没变，经济增长依然快速，地方企业运作正常。

　　第二：CPI高企，虽然多次加息但依然是实际上的负利率，大量资金寻找投资渠道。

　　第三：股市不稳，无法帮助房地产减压。

　　房产依然是热点，这个基本面不会变。而目前市场的低迷主要有政策导致，政策的变化又是以市场为依据的，故而会出现政策放松导致房地产过热，房地产过热又导致政策严厉，政策严厉又会导致市场低迷，而市场低迷最终还是会导致房地产过热这样的不断循环过程。

　　【新浪乐居】：最近房价调控成为热点，您对于今后的房价有什么预测？

　　【杨瑞伟】：我认为房地产未来可以分为四个季度：

　　一季度：市场观望期，史上最冷。量大跌，价稳定

　　二季度：开盘增加，促销增多，成交有所反弹。量微跌，价微跌

　　三季度：根据历年经验，市场只需15—20%的下跌就足以使得刚需入市。价跌量增

　　四季度：如无意外，政策开始放松(地方政府无法承受房地产长期低迷给地方经济带来的伤害)，价稳量增。

　　【新浪乐居】：由于新政的影响，住宅市场沉寂了一段时间，您觉得住宅市场会是怎么样的一个走势？

　　【杨瑞伟】：像前面所说的，政策和市场之间会有一个循环，现在的问题在于政策何时会松，从目前的形势看，中央也并不想让房价大幅下跌，但市场必须要有所下跌，估计只需3—6个月的环比下跌，造成整体稳定或者微跌的格局即可。以此来判断至少未来一段时间肯定会跌，不然政策不会松，故而在条件允许范围内，于营销策略上可以将降价促销摆在首位，一则适应整个形势，二则也可以抢占制高点，提前吸纳刚需人群。