3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，开发商不得在标价之外加收任何未标明的费用。这是继限购令在全国各大城市推广后，2011年中国楼市调控的又一重大举措，相对限购令而言，“一房一价”意味着房地产“限价”时代的到来，而这一轮轮的政策猛攻是否真的能收到预期的效果呢？

　　执行力度在于地方政府

　　其实，“一房一价”的概念已经不是第一次提出来了，早在2010年1月份，国家就颁布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知中明确要求商品房明码标价对外销售。同年4月份，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次重申了这条规定，实行的效果却不尽人意。今年，发改委再次将其提上台面，无非是为了配合调控，抑制房价上涨幅度，但是，政策效力发挥的关键还是在于地方政府的落实力度，否则又是纸上谈兵。

　　新“国八条”要求地方政府在一季度前提出今年的房价调控目标，今天是期限的最后一天，截止到编辑发稿时间，仍有部分城市没有公布调控目标。而在已公布目标的城市中，大多数都以10%为控制目标，表示涨幅要低于年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅，哈尔滨亦是如此。北京科技大学经济管理学院博士生导师刘澄教授表示，地方政府的这种界定行为相当于把限价目标变成涨价目标，这些城市没有一个要求房价低于去年，全是要比去年增加多少，不免让人失望。

　　一个不可忽视的事实摆在我们面前，地方财政收入大部分来自于土地出让金，部分地方经济增长中有50%到60%是来自于房地产业的。这就意味着政府不愿意让房价降，而是愿意让房价稳，最好还要涨。有这样一个前提，限价政策落地的实际情况就不免让人担忧了。

　　同时，还要看到另外一点，此次《规定》虽然内容上进行了细化，明确了价格监管部门，但是，法规中公布的房企违规逾矩处罚金额过于低廉，相比较违规销售所带来的巨额收益而言，这样的处罚只是隔靴搔痒，根本不能令其动容。而对于政策的理解，开发商也有其自己的看法。

　　冰城房价整体抬高

　　哈尔滨市真观堂房地产顾问有限公司甄昊元经理在接受新浪乐居采访时表示，无论是限购令还是商品房明码标价，都没有从根本上改变市场供需关系，限价，只是调控技巧的转变。哈尔滨的开发商并没有一味的追求高价，但是限价时代的到来，明确规定房地产经营商不得随意抬高价格，而目前大部分房企都是采取分批阶段性推盘的营销手段，每次推盘都可能存在价格不明的情况，这需要参考市场情势，“一房一价”促使开发商对未来价格的预期值提高，预留出涨价空间，定价必定要超过当时市场价，此举很可能整体抬高冰城房价，这样的情况在北京市实行商品房明码标价时已经得到了验证。哈尔滨的开发商，多数不存在资金压力，因而不着急卖房子，也不会贸然降价，只要2011年的下半年不拿地就可以等，等政策放松一些，等调控过去，彼时利润更大，产品也更成熟。

　　房企在营销上有这样两个阶段，品牌推广的初期，购房者对产品不了解也不认知，需要承担一定的机会成本和风险成本；而在后期，产品成熟，具备一定的知名度和信誉度，风险也随之变小。因而，限价政策对新盘的影响会比尾盘大。甄昊元说，未来冰城房地产市场很可能出现均价2-3万元/平方米的高价房，建立在这样的房价基础上，开发商的促销手段会更加繁复多变，产品早期促销阶段，不排除八折房、七折房、五折房这样的情况出现。对于购房者而言，置业风险会更大，因为，原本开发商并不承诺产品的未来涨势，而限价使其必须将预期值考虑进去，这样，就会形成一个市场导向，在这个导向下，房价只会节节攀升。毕竟，定价权在开发商手中。

　　新兴区域发展受限制

　　调控政策意在平抑市场价格，限购令或者限价政策都是从交易环节入手，并没有改变本质问题。世茂滨江新城高级企划经理周盟兴表示，这种形式上的控制，只是对购房者的一种心理安慰，最终的定价权还是由房企决定，因而，限价对市场的影响有限。限购令、商品房明码标价、加息、二贷首付提高，种种调控政策都是在打压炒房客，而非刚性需求。周盟兴说，调控力度越大，市场就会愈加趋于理性，刚性需求的回归会使大量房源得到释放，对开发商而言是有利无弊的。

　　目前，关于“一房一价”在哈市落地的具体细则还没有出台，这其中会给开发商多大的运作空间，完全取决于政府的态度。哈尔滨的房价调控目标是低于年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅，空间弹性很大，限价政策或许会参考这点。

　　限价政策对冰城楼市也不是完全没有影响的，周盟兴表示，很多位于开发区域的高端产品走的是优质生态环境路线，这样的项目密度低、品质高、舒适度高，多为洋房、别墅，需要一个长期的发展空间。明码标价的规定使这些项目在定价时必须将未来几年的价格预期考虑进去，房价的大幅提高会使很多购房者望而却步，而开发商也不可能随意更变地块规划来应对政策，结果只能是等待。从区域发展的角度来看，房价的提高会抑制移民需求，而像松北科技城、利民开发区、新香坊这样的城市新兴板块最需要的就是居民的大量入住，因而，限价很有可能限制住新兴区域的发展。周盟兴希望政策可以考虑进这些因素，因地制宜，针对不同区域施行不同方案，这样做更为科学理性。