3·15的脚步刚刚远去，但对于房地产行业而言，消费维权的脚步并未停止。在刚刚过去的3·15消费者博览会现场，由大连市消费者协会和大连市房地产开发协会共同推出了“2011大连消费者首选楼盘”及“2011大连消费者首选房地产企业”的颁奖仪式，数家大连品牌开发商和品质楼盘得到了消费者的认可，但在商品房实际买卖过程中，纠纷依然不断，整个行业的消费环境亟待进一步提升。为此，本报好安家专刊为了更好地为购房者做好指导服务，特联合消费者协会独家发布2010年大连商品房消费维权报告，从媒体的角度提醒消费者注意购房陷阱，鞭策不诚信开发商，为整个商品房消费市场的发展尽自己的努力。

    商品房买卖过程中，由于信息不对称等种种因素，使消费者的利益很容易受到侵害。开发商缺乏诚信和种种购房陷阱，使许多消费者苦不堪言，常见的纠纷有：宣传偷换概念 房屋用途“变脸”、开发商资质不全 售后服务难兑现、房屋徒有其表 装修鱼目混珠、合同违约推诿责任 逾期交房难咎其责、交房与收费捆绑 巧立名目乱收费。

    宣传偷换概念

    房屋用途“变脸”

    在买卖交易中，许多实际情况与宣传相差甚远，当合同签就，首付到账后，消费者发现问题却已无法再同开发商较量，只能退让。

    典型案例：消费者张先生在开发区看中了一套房，看房时，无论是宣传资料还是售楼小姐的口头表述，都显示此物业性质为住宅，商品房买卖合同书上，在“该商品房的用途”一栏上，开发商填写了“公寓”。在缺乏专业知识的普通市民看来，公寓与住宅就可以画上等号。而银行贷款经过开发商的努力“争取”，业主向银行贷款时不按商业用途贷款，而按住宅的性质办理。这一切，都让小张对房屋的“住宅”性质深信不疑。直至交付时，开发商才说，房子是商业用房，必须交纳4%的契税。

    对于开发商有些明目张胆的欺诈行为，消费者应该拿起法律武器保护自己的合法权益。《民法通则》第五十八条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下所为的民事行为无效，根据这一规定，如果事先宣传与实际房子状况不符的，或在小区整体设计中，如果开发商恶意变更环境规划，或者隐瞒了原规划、设计，就应该认定签订预售房屋合同的民事行为无效。

    专家点评

    开发商资质不全

    售后服务难兑现

    为了赚取高额利润，一些开发商在“五证”不全的情况下肆意开发、扩建、改建房地产项目，进而对外销售，由于手续不全，商品房的房屋权属证明无法正常办理，同时也给质量带来隐患。

    案例一：消费者王女士与某房地产有限公司签订了《商品房优先认购协议书》，认购该公司开发的一套住房。开发商承诺在2010年7月交房。然而，时过半年，由于该房产的工程验收迟迟没有审批下来，王女士的新房梦就不知何日成真。

    案例二：张某与某地产商签订了一份商品房预购协议，由张某购买其开发某小区的一套两居住房。某房地产开发公司在商品房预售协议的补充协议中向张某承诺，在张某入住后立即开始给张某办理产权，然而入住两年后张某依然没有取得房屋所有权证，某房地产公司一直以各种理由推脱。后来，张某看到各新闻媒体等对该房地产开发公司不具备资质情况下售楼的披露，才知道房地产开发公司的承诺都是虚假的，根本不具备开发商品房项目的资质，也没有《商品房预售许可证》。张某为维护自己的合法权益，一纸诉状将某房地产公司告到了法院，要求房地产开发公司返还房款及取暖、装修费等损失。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》规定商品房预售应当取得商品房预售许可证明。购房前，必须先了解房地产开发商的资质。如果查验不到，则该楼盘的销售很有可能是违法销售，购房者的权益将得不到保障。开发商如在未取得商品房预售许可证时即与买受人签订《优先认购协议书》实际上是越权行为，应视为无效行为。消费者在购买商品房时，有权要求查阅开发商售房的所有相关手续，手续不全的，应拒绝签订任何认购合同及交付任何名目的订金。

    房屋徒有其表

    装修鱼目混珠

    在商品房争议中，房屋质量问题一直是消费者热点。一些开发商大量使用劣质建筑材料或者在施工中偷工减料，使房屋质量难以过关。

    案例一：消费者苏先生购买住宅商品房一套，购房款一次性交清，接房后发现内墙、室内地面、顶部粉刷强度不够，砂浆脱落，存在质量问题，一直找开发商讨说法。开发商称，此房保修由物业管理负责，而物业管理部门则称已委托原施工单位来承办，互相推诿，至今没有解决。

    案例二：孙先生以每平米8000元的价格购置了一套商品房，建筑面积近200平方米，前期缴纳50万元预付款。然而，在验收时，发现房屋出现4处质量问题，8米长的承重墙横断面严重。

    对待商品房质量问题，必须根据其性质和严重程度，依法提出合理的索赔要求，通过法律程序妥善加以解决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房质量问题通常可分为三种情况：一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。三、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。同时，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据。

    合同违约推诿责任

    逾期交房难咎其责

    消费者在选购商品房时，通常被要求给付一定数额的预订金。即使开发商违约在先，也会以种种理由不予退还此类费用。

    案例一：赵先生在2009年初选定了一处商品房，交了3万元意向金。然而小区建好后，赵先生发现实景同沙盘出入很大，沙盘上展示自己选中的房子前面是块水池，还有楼台亭阁，风景非常美丽。然而等房子交付时却发现窗前是个变电房，而且两边还种上了大树。

    案例二：庄先生于2008年底交首付款购买了一处市区房子，合同约定2009年6月31日交房。当到了交房日庄先生去售楼处领取钥匙时，却被要求签订一份补充协议，内容主要是要求购房人同意将交房日期延迟到9月底。当三个月后庄先生再次到售楼处时，开发商却要求购房人再签一份补充协议，协议的大体内容是让购房人主动放弃对延期交房违约金的索赔权利，否则不予办理交房手续。

    专家点评

    消费者在提高防范意识的同时，为使利益真正不受侵犯，应聘请专业律师介入购房环节。作为精通房地产法律的律师，在帮助买受人进行商品房交易时，应着重注意开发商可能的不诚信，加强商品房交易前的产权调查和文件审核，并在签订《商品房买卖合同》后及时监督、督促开发商履行合同义务。

    交房与收费捆绑

    巧立名目乱收费

    个别房地产开发商将房屋的交付使用与各种收费捆绑进行，部分购房人在领取新房钥匙时被强迫交纳取暖费、管网费、气源费、水电费、物业费、装修保证金、装修改造费、排渣费、电梯费、代办费、兑奖费等费用，名目之繁多，让购房人眼花缭乱。

    案例一：消费者罗先生购买的一处商品房已实行暖气分户。但他不准备当年冬天入住。在领取钥匙时却被告知无论第一年是否取暖都必须交齐一年的取暖费，否则不给钥匙。罗先生认为这是不平等条约，双方协商未果，诉到消协。

    案例二：某小区居民入住时，物业登门收取了500元“门牌费”。当几年后居民们弄清这是一项不合理收费而要求物业退还时，却迟迟没有等到答复。

    在公开售价之外，部分房地产开发商在售楼时往往采取各种隐蔽手段，收取各种“黑心钱”。在此提醒消费者，在购房时首先要做到“细心”，对各类收费问明出处；其次要学习必要的常识，自主抵制各种乱收费行为。