近段时间来，房租上涨成了各地普遍现象。由于房租上涨与最近一波楼市调控几乎同步出现，于是，调控与房租之间的关系，也就成了最近的话题。

　　房租上涨与楼市调控之间存在何种关系？房租上涨是否楼市调控的结果？对楼市暴露出来的问题，该避而不见、粉饰太平，还是该直面问题、力求解决？毫无疑问，应该选择后者。

　　对商品房市场来说，主要是由市场来配置资源的，因此，在分析商品房市场时，认识到商品房具有消费品属性的同时，还须认识到商品房兼有投资/投机品属性。而且，在房价收入比畸高的条件下，商品房更多地不是体现消费品属性，而是体现投资/投机品属性，房价与房租之间的关系，相应地也就遵循投资品定价理论。

　　不动产估价理论中，有个最基本的估价方法是收益还原法，其基本公式是：P=a/r。其中：P—房地产价格，a—房地产纯收益，r—房地产还原利率。当然，P=a/r，也可变形为：a=P譺。

　　熟谙投资理论的专业人士知道，房地产还原利率r与信贷利率呈密切的正相关的关系。本波楼市调控的一大厉害之处是信贷紧缩，可楼市到目前为止只是量跌价滞，也就是说房价P没有下跌多少，而房地产还原利率r已大幅上升，此时房租a岂有不涨之理？

　　有心的读者回顾一下历史，就不难发现这么一个规律，当房价保持不变时，每轮房租的上涨与信贷利率的上涨，不论是步调还是涨幅，差不多都是同步的。当然，投资理论对非专业人士来说，或许有点抽象了，那么，下面就从楼市现状来具体分析一下，本波楼市调控又是如何影响到住房租赁市场的。

　　本波楼市调控主要针对的是住房买卖环节，而非住房租赁环节，因此，楼市调控并非直接作用于住房租赁市场，而是首先作用于住房买卖市场，再间接影响到住房租赁市场的。

　　住房买卖市场的供应者，主要有卖一手房的开发商和卖二手房的出售者，中国的住房买卖市场不同于西方发达国家，当前主要还是以一手房为主；而住房买卖市场的需求方，主要有自住购房者和投资/投机购房者，在房价收入比畸高的情况下，主要是改善性自住购房者和投资/投机性购房者。

　　本波楼市调控，对楼市供应的调控，力度最大的主要是增加保障房供应，2011年计划建设1000万套；而对楼市需求的调控，主要是二套房首付的提高和房贷利率的提升，以及限购措施。实践证明，楼市调控效果显著，各大城市成交量已迅速萎缩。

　　改善性购房者，一般买了新房子后，对原有的旧房子，往往是或出售或出租。楼市调控划开了改善性购房需求的断层，于是对于住房租赁市场来说，来自于改善性需求者的住房供应没有了，或者说至少是减少了。

　　对于投资/投机性购房者，其买了新房子后，根据其偏好或出租或闲置，楼市调控封杀了投资/投机性需求，于是对于住房租赁市场来说，来自于投资/投机性需求者的住房供应没有了，或者说至少是减少了。

　　计划新建的保障房，难以在短期内形成有效供给，近阶段，住房租赁市场供给的增加，只能寄希望在楼市调控的压力下，投资/投机购房者，将原先所购的住房由闲置转为出租。然而，一个不争的事实是，偏好闲置的投资/投机者，资金实力往往是最强的，对市场利率的变动并不那么敏感，对市场利率最敏感的恰恰是那些偏好出租的投资/投机者，而楼市调控背景下，住房租赁市场住房供应的减少，是有利于他们将资金成本的增加转嫁给承租方的。

　　当然，随着保障房建设的推进，当公租房、廉租房大规模供应入市之后，最终必将逆转住房租赁市场供小于求的供需格局，到那时如果人民币币值能够保持稳定，则房租的下跌，自是可以期待的。

　　凡事预则立，不预则废。而对楼市客观规律的尊重和把握，是实现楼市调控之“预”的先决条件。在有关部门谋划进一步调控房租之际，探讨一下房租上涨与楼市调控之间的关系，应该不无裨益。