从近期土地市场成交情况来看，虽然新政导致房产市场陷入冰冻，但土地市场却尚未受到明显影响。企业自身土地储备的减少，加上市场化商品住宅用地后续供应不足，如无行政手段的影响，“物以稀为贵”是必然的结果。

    从近期土地市场成交情况来看，虽然新政导致房产市场陷入冰冻，但土地市场却尚未受到明显影响。一方面，住宅地块价格预期依然高企，地价仍维持高位。比如新成交的位于金山亭林镇的两幅住宅用地，楼板价已升至4000元/平方米以上。另一方面，商办类用地市场关注程度进一步提高，商办地价水平持续走强。如唐镇商办地块成交价超过13000元/平方米。

    结合现状，可以发现阻挡地价上行的因素很少，地价短期走势仍难下降。即使名义上下降，也可能是基于结构及地块附带条件等原因，或是由于其他行政手段的介入。

    据观察，2006年以来，上海历年商品住宅成交面积均大于同年成交商品住宅用地可建建筑面积，即开发企业每年均需动用“库存”来填补缺口。 2006~2010年的5年间，这一缺口已扩大至4666万㎡。已在上海扎根的开发企业“余粮”日渐稀少，新进上海的开发企业本就储备甚少，因此更面临着“无米下锅”的困境。

    此外，据方方地产咨询机构研究分析，土地的低效利用也间接导致了企业土地储备减少。据统计，2010年商品住宅用地成交面积中近6成的地块，被中低容积率的土地所瓜分，有限的土地上不能建造大量的商品住宅，本已捉襟见肘的商品住宅建筑面积更显不足。

    在这困境前，房地产开发企业还将面临“市场化住宅用地减半，保障房用地加倍”的现实。 2010年住宅用地供应增长完全来自于保障性住房用地，供应几乎翻番，而市场化商品住宅用地供应仅约2009年的一半，略高于供应最少的2008年。

    企业自身土地储备的减少，加上市场化商品住宅用地后续供应不足，如无行政手段的影响，“物以稀为贵”是必然的结果。此外，观察房地产开发企业资金链，房产销售放缓可能导致中小型企业资金流压力陡增，但作为土地市场竞购主力军的大型企业来说，资金流尚未出现较大压力；相反，“土地荒”对他们来说可能是更严峻的问题。

    所以，真实的情况是：有需求、有资金。短期内，土地市场的热度尚不可能被完全熄灭，除非采取更为直接的土地限价类行政手段。

    在这种情况下，新政必须严格执行至少365天以上，且必须保证保障房体系顺利进行，保障房真正满足了普罗大众的住房需求，市场化住宅开发真正达到饱和，自然住宅地价也就高不了了。

    此外，房地产企业发展转型，从纯住宅转向多元化项目开发，土地成交结构发生变化，土地市场走势也将发生调整。