有业内人士提醒，房屋买卖双方不妨考虑签订补充履行方案，以防政策变化导致无法履行合同现象。

　　按照“国八条”的精神要求，首套房贷款执行基准利率，银行紧急叫停利率优惠。因此，今年1月份办理了贷款手续的部分市民，在节后首当其冲地受到影响，年后类似的投诉也在骤增。

　　今年1月，市民黄女士(化名)看中了城区一楼盘的单位，在办理贷款业务时，银行业务人员当时承诺给予8.5

　　折的贷款利率优惠。随后，双方签署了一份个人购房借款及担保合同，并在合同中明文规定，该银行承诺在当期银行公布的贷款基准年利率的基础上，给予8.5折优惠。

　　然而，在春节过后，黄小姐突然接到银行通知，称受国家利率政策波动的影响，首套房利率优惠将不得不被取消。这让原本还以为自己幸运地避过国家调控的喜悦心情，一下子跌到了谷底。更加让其感到担忧的是，由于1月中她已经向所购买的楼盘支付了2万元的定金，一旦银行无法通过银行审批，她将可能陷入到双重履约失败的尴尬中；如果选择按基准利率履行合约，那么她日后的经济负担就会大大地提升。

　　在与银行几番理论后，她得到的初步答复是：虽然双方间的贷款协议已经生效，但根据其中的免责条款，如果银行在遭遇国家政策变动时，有权上调利率。“我觉得既然合同已经签署，银行就应该具备尊重合约的精神，而并非通过一句‘免责条款’来难为我们这些小市民。而且，本次调控政策中并没有明确提出取消首套房优惠利率的通知。至少个别银行目前还能提供相关优惠，这就证明了该措施并非一定要执行。”

　　截至记者发稿时，该银行方面仍未就优惠利率问题与黄小姐达成最终共识。不过，有关方面向记者表示，由于情况特殊，他们将尽量向上级请示给予其优惠利率申请的通过。

　　合同条款多约束以预防政策性违约所造成损失

　　对于市场中因楼市政策而出现违约现象是否需要支付

　　“违约金”这一问题，早前我市资深楼市评论员、律师元禹曾指出，虽然《合同法》有规定，因不可抗力而不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可采取部分或者全部免除责任。但也有其他法律人士称，政府政策的调整一般排除在不可抗力的范畴之外。因此，是否需要支付违约金主要看购房合同的具体约定。

　　一般而言，以购买首套房为例，如果合同上标明了只有在首付三成、按第一套房进行贷款的前提下才进行购买，那么可以不支付违约金。如果合约上没有这个规定，就属于买方违约，买方要按照合约支付违约金。

　　不过，记者在从近期周边城市发生的类似纠纷中得悉，曾经有购房者因政策性违约感到不服，并向法院提起诉讼。诉讼请求一般为：要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，并判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的诉讼依据非常明确，即直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行，国家调控政策属于“不可抗力”，双方必须无条件遵循，并非购房人本意。

　　有本地法律界人士曾经指出，现有法律对于政策变化是否属于不可抗力因素，仍存在一定的争议与“真空”地带，这也是为何各地对于政策性违约的说法具有多种不同版本。不过值得提出的是，法院对于此类案件的审理，通常多依据双方合同约定，并会针对实际情况，酌情降低了解除合同的赔偿金。所以，买卖双方所签署的合同条款就显得尤为重要。

　　随着银行取消首套房8.5

　　折优惠利率、二手房营业税不足5年按全额征收的政策，开始在市场上引起一系列反响后，记者发现，不少市民称近期购房时，出现了因政策变动导致“被违约”、购房失败的现象。其实，利率优惠叫停引来投诉增加并非新鲜事。早在去年各地推出“限贷令”、“限购令”时，让不少已签购房协议却又不满足申购条件的市民，尝到了“被违约”的滋味。记者从部分中介处了解到，春节后，确实有个别购房者因政策原因而面临违约危机。其中不少是因为银行取消了首套房贷款利率优惠政策，以及近日贷款基准利率上调等等。究竟，目前“新国八条”对于政策性违约有哪些处理方式？

　　新政调控太急利率优惠骤停

　　市民声音：首套房优惠利率取消等于加息4次

　　记者粗略计算，目前首套房按揭贷款利率优惠全部取消，则相当于对房地产行业单独加息约

　　100个基点(加息4次)，对住宅需求和支付能力形成实质性影响，确实不容小觑。

　　“这次优惠取消同样来得突然，‘一刀切’所牵扯到不小的资金损失，被波及市民难免觉得委屈。为抑制房价，调控政策频出台，决心固然大，但细则应该更加温柔与阳光化。对于利率优惠而言，取消与否以及何时取消，完全取决于银行自由把握，加上相关规定的模糊，让利益受损的市民对银行单方面‘免责条款’的解释感到无法理解。”近期同样因银行取消首套房贷优惠利率，而被迫暂时放弃置业计划的市民刘先生表示。

　　目前有法律意见认为，监管部门对于政策性违约应明确规定，优惠政策的终止，最好以贷款受理日为界或以贷款协议书签署日期为界。如果今后该项规定依然模糊的话，那么目前“政策性违约”所产生的争议，将很难得到根本性的缓解。

　　专家建议：购房前，买卖双方可考虑签订补充履行方案

　　有关方面指出，在国家一再出台打击投机性住房政策的当下，购房行为会不可避免地受到制约，因此无论是投资还是自住需求，当下买房都更应该谨慎，需要理性分析自己的需求与能力，切不能盲目追高。

　　更重要的是，房屋买卖的履行时间较长、履行环节较多、履行程序复杂，尤其涉及到首付款比例、贷款利率等与国家政策紧密相关的重要内容，一旦其中某一环节或内容由于政策调控产生变化，将导致合同履行遇到障碍。因此，双方当事人最好在合同中拟定多种补充履行方案，并根据合同约定的多种履行方案采取积极的应对措施，从而做到有备无患，避免陷入一旦政策变化合同就无法履行的尴尬境地。而当出现了政策性因素致使买家无法购房的情况后，双方也应该秉持积极、守信、合作的态度稳妥处理善后事宜，采取恰当的行为将己方及对方的损失减少到最低。