春节前，国务院出台“新国八条”，内容严厉堪称“史上之最”。加之近期短短几月内央行三次加息、陕西部分城市将出台“限购令”等消息的渲染，西安兔年楼市开局便格外让人关注。
　　而来自西安市住房保障和房屋管理局的最新消息显示，有关于“新国八条”和“限购令”的西安落地细则目前正在报批阶段，预计将在2月底3月初同时发布。
西安楼市，狼真的来了？

巨额资金将挥别楼市

分析人士测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。

调控的大锤落了下来。
1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2月9日，央行继2010年末两次加息后再次加息。
2月16日，在认真执行“新国八条”的基础上，北京市推出了“新国八条”的落地政策“京十五条”。
　　中投证券地产行业分析师李少明认为，在调控政策的影响下，今年全国商品房成交面积可能回到2009年的水平，即在2010年的水平上回落10%左右。
　　“如果没有政策调控的因素，由于目前商品房供应规模未明显增加，楼市成交水平可能和去年差不多，呈现相对稳定的状态，但价格涨幅肯定要远远高于现在。”李少明认为。
而根据国家统计局公布的房地产运行数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比2009年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。分析人士据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。
　　中原地产发布的研究报告则认为，从北京新政来看，将有超过百万户家庭不得新购住房，市场可能出现比“国十条”出台后更加萧条的现象。但由于目前货币供应量仍然较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果仍要看政策落实和持续情况
　　西安高新一不愿透露姓名的知名房企老总则认为，除了直辖市以及省会城市之外，部分交易活跃的二、三线城市可能很快出台限购政策。
　　“今年全国出台限购政策的城市将达到50个以上，这些城市的楼市成交将超过全国商品房销售总额的50%。按照10%的购房人群被‘限购’计算，直接被政策抑制的销售金额可能达到2500亿元以上，再加上观望情绪所带来的成交降低，起码有四五千亿元的社会资金将被驱离楼市。”该老总说。

楼市将陷深度观望

今年房价会被压住。但是，全年房价走势将呈现出“上不去，下不来”的态势。

　　根据“新国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。
　　自上月末“新国八条”出台以来，目前已有上海、青岛、济南、北京、成都等城市出台了限购细则，新一轮全国范围的楼市从严调控正在密集落实中。这意味着未来一段时期，还将有不少城市陆续出台楼市调控细则。
　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，目前房地产市场供求仍处在较为紧张的状态。政府此次出台政策，使潜在购买人群缩小，可能会暂时扭转供需局面。不过，限购政策能否长期实行，还要看供求是否平衡。
　　而清华大学金融系主任李稻葵则认为，从北京细则的具体政策来看，最有力度的是“限购令”，其政策效果应该会比较快地显现。但是在目前开发商资金并不紧缺的情况下，北京楼市可能出现较长的有价无市的相持期，开发商降价的动力可能仍不明显。
而根据招商证券研发中心的测算结果：在全国所有城市限购的情况下，全国成交量将被动萎缩13%—29%之间。在三线城市不限购的情况下，全国成交量被动萎缩6%—13%之间。若相关城市按“新国八条”的要求推出或调整限购政策，全国成交量将被动萎缩12%。可见，从理论上来说，全国市场需求的萎缩程度取决于限购的广度和深度。
针对目前楼市上相继出台的限购政策，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，地方政府对“限购令”唯恐避之不及，或是对调控威力有所忌惮。“新国八条”中的限购令是当前打击投资投机性需求的最有力手段，即使按照此前的限购措施，对投资客的打击力度也相当大。如果限购政策广泛推开，今年我国一、二线城市的购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上。
　　尽管上述数据尚存争议，但在限购令的影响下，今年市场“成交量下跌”已成业界的共识，成交量的下跌也可能带动房价的调整。然而，据目前已实施限购的城市表现来看，在大连等很多城市中，限购政策的实施并未促使房价下降，但减小了房价的上涨幅度。对于西安这样的二线城市来说，相关人士表示，限购令是否能起到调整房价的作用，不仅仅在于限购的程度，也在于相关政策出台后的执行力度。
住建部政策研究中心副主任王珏林日前在接受媒体访问时亦表示，在“新国八条”和上海、重庆房产税试点等一系列政策调控之下，今年房价会被压住。但是，在流动性充裕的大环境下，房价马上下调的可能性不大，因此今年全年房价走势将呈现出“上不去，下不来”的态势。

西安春节成交量惨淡

业内人士预计三个月内房地产市场将会是一派不温不火的局面。

　　受“新国八条”影响，春节期间各地楼市降温似乎在所难免，西安也难逃惨淡“厄运”。
　　来自西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011年春节期间（大年三十至正月初七）西安市普通住宅类物业成交面积为15587平方米，日均成交不足20套。其中，城西区各大楼盘共销售商品房18套，城东区各大楼盘共销售商品房25套，高新区各大楼盘共销售商品房11套。部分楼盘甚至出现了零成交。
　　2010年初，西安商品房均价为每平米5500元；临近年末，价格达到了每平米6500元，整整上涨了一千元左右。2011年1月底，西安商品房价格突然出现了一次暴涨，1月内就上涨了四百多元，商品房均价已经开始逼近七千大关。
　　于是有专家声称，这是由于返乡人群异地置业引起的大幅上涨，并表示一线城市房价的大力调控会使西安这个二线市场房价上涨过快。然而，事与愿违，春节的销售数据并未支撑这一说法。
　　一边是开发商打折不断，一边是销量和价格一直低迷。西安房价是否真的会降？
　　“房价是否下降要到3、4月份或许才会有分晓。现在是楼市的传统淡季，房价短时间的下调并不代表今年的房价就会下降，要等到第一季度完了才能看出来，不过根据去年各个政策的调控和国家对房价高涨的打压态度，今年西安的房价即便是降不下来，但也不可能继续涨上去。” 业内人士李青说。
美城机构品牌部提供的数据显示，2010年西安市刚需比例仅为36%，多次置业达到了64%。也就是说，限购令出台后，若今年买房比例和去年类似，那么就有大概将近七成的买房置业者受到影响，
　　在某网站年后的一项网络调查中，相当一部分的西安市民还是对国家调控政策表示了极大的信心。在参与调查的人群中，有75%以上的人群表示还将继续观望，等待着“限购令”出台后再根据市场反应决定购房与否。
　　西安“桐树湾”销售经理段宏伟表示，现在的房地产市场还不是很明朗，但从目前的状况看，比去年同期冷淡的多，预计三个月内房地产市场将会是一派不温不火的局面。
　　“一系列的房产调控政策确实对楼市产生了影响，而这种影响有多大正月十五以后才会显现。连续三次的加息，对部分购房者的心理已经产生了影响，对于开发商而言还在可接受的范围内，因此在未来两三个月内房价不会出现大规模的降价，但不排除个别楼盘降价的可能。兔年楼市的走向会如何，在经历二、三月份的不温不火后，预计三、四月份会是风向标，若销量下降，房价或将降，若销量向好，房价或将继续上涨。” 段宏伟说。
　　西安房地产信息网的专家分析认为，二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止等，对楼市投资预期有所改变，在这种心理因素的影响下，楼市的观望情绪将持续转浓，而春节后央行的又一次加息，使得购房成本再次提升，在楼市调控政策的叠加效应影响下，预计西安楼市销量仍将进一步有所“萎缩”。
西安月底或推“新政”

管理部门相关负责人表示，西安市将尽快出台限购令，预计将于本月底或3月初正式公布。

　　国家信息中心经济预测部15日发布的报告表示，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，未来房地产调控政策将进一步细化。报告认为，为贯彻落实稳健货币政策，央行年内很可能继续加息和上调准备金率。
　　该报告认为，对于商品房市场调控，今年新的调控政策可能集中在三个方面。一是进一步细化已有的调控政策。住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。二是通过房产税试点，在长期制度建设方面寻求突破，建立房地产调控长效机制。三是采取综合调控模式，在土地、信贷、税收等方面协调推进。
　　该报告预计，为实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门，调整存款准备金率是央行的首选工具。未来存款准备金率最高可能上调至23%左右，央行也将运用差别存款准备金率对商业银行放贷进行动态调整。同时，“负利率”依然存在且呈扩大趋势，加息可以有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入压力，未来央行继续加息势在必行。
　　而早在“新国八条”出台之前，全国已经有近30个城市开始实施限购令，但还是有相当一部分省会城市并没有出台限购令，由于“新国八条”的出台，使得限购令普及的脚步开始加快。
就西安本地而言，本报早在1月22日亦有“限购令全国铺开 西安将成下一个？”的相关报道，随着1月26日“新国八条”的出台，西安“限购令”的推出步伐亦有所加快。
西安市住房保障和房屋管理局办公室一不愿透露姓名的负责人16日向本报记者表示，作为陕西的省会城市，西安市肯定会积极响应国家的相关政策，尽快出台限购令，具体实施细则目前正在抓紧修改中，预计将于本月底或3月初正式公布。另外，“新国八条”落地西安的具体调控细则也已经制定完毕，正在报送上级相关部门审批，估计也将与限购令同步公布。
“按中央要求，在2月中旬之前，要求出台限购令的城市包括：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。按照每个省1-2个城市计算，将至少有四五十个城市出台限购政策。作为二线城市的西安，在限购政策上可能不会有北京这么严厉，其限购力度预计将和成都基本相同。”业内人士李青说。