3月16日，习昴娟（原告）、张芳（被告）签订《房屋买卖订购合同》。约定：张芳将坐落于“XX家园连体别墅2号小区7号楼”出售给习昴娟，总房款为830000元，习昴娟于签订合同之日支付定金300000元，于2010年3月17日帮张芳清除230000元银行按揭贷款尾款，再贷款300000元支付张芳；张芳保证出售房产没有产权纠纷和债权纠纷，因张芳原因造成该房产不能办理产权转移或发生债权纠纷的，由张芳责；办理房产过户手续时间为2010年5月1日前；违约责任为，如张芳违约双倍返还定金，如习昴娟违约所付定金不予返还。双方还就房屋买卖的其他事项作了约定。 

    在合同签订当日习昴娟向张芳支付了定金300000元，但并未履行帮被告偿还银行按揭贷款尾款的义务，双方至发生纠纷未办理房屋过户手续。2010年3月23日，张芳将300000元定金退还习昴娟，习昴娟给张芳出具的收条落款日期为2010年3月20日。张芳自称在退还定金后，就该房于2010年3月23日与安某签订房屋买卖合同，房屋价款为890000元。 

    本案中张芳出售的房屋于2009年6月1日被河北省迁安市人民法院查封，2010年3月26日被大厂法院查封。诉讼中，张芳于2010年6月23日办理房屋产权登记并领取了权属证书（大厂县房权证大字第12653号），房屋所权人为张芳。 

    法院判决：原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益,没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,为有效合同。双方在房屋买卖合同中就定金合同一并进行了约定，并已实际履行，定金合同亦为有效合同，但约定的定金数额超过主合同标的额20%部分，本院不予支持。习昴娟按约交付定金后，发现张芳所售房屋已被法院查封，没有按期交付余款，系行使不安抗辩权行为，不构成违约。习昴娟接受张芳退还定金并在收据中将收到定金时间倒签为2010年3月20日，并不能以此推定习昴娟主动解除合同。张芳对其主张的习昴娟主动要求解除合同及合同已经解除的事实应承担举证责任，其未举证加以证明，上述主张不能成立。综合习昴娟向公安机关举报张芳诈骗、张芳主动退还定金且定金系由新的购房人退付的事实以及合同订立、张芳与新购房人订立合同等事实发生时间可以认定，张芳在合同未解除的情况下，将房屋另行高价出售他人，其行为已构成违约。双方在合同中已就违约责任进行了约定，习昴娟要求被告承担双倍返还法律规定范围内定金的违约责任予以支持，主张的房屋升值损失50000元，在其要求被告承担的双倍返还定金的违约责任的范围内已然包括，亦无其他证据可以证明其损失超出双倍返还定金的违约责任的范围，故对习昴娟要求赔偿房屋升值损失50000元的诉讼请求不予支持。依照有关法律规定判决如下： 

    被告张芳于判决生效后10日内再次返还原告习昴娟定金166000元；驳回原告的其他诉讼请求。 

    法律提示：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”、“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，这里的房地产转让是由双方协商、签订转让合同、办理转让变更登记手续等一系列行为所组成的一个完整的过程，签订合同是债权行为，办理转让登记是物权行为，签订合同行为仅仅是转让行为当中的一个环节，合同的签订并不代表转让行为的完成，因此，不能以签订合同的时间作为转让行为实际发生和完成的时间，这里的不得转让应理解为不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权。根据《中华人民共和国物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可以看出标的物能否转移对合同本身的效力并不产生影响，故不能依据前述法律规定确认房屋买卖合同无效。 

    购房者在与卖房者订立房屋买卖合同时，要认真审查房屋是否已经出售或存在瑕疵并把违约后果写入合同条款中，明确违约责任。在合同签订以后，如果能办理房屋所有权转移登记手续，应尽快办理。另外，购房者在发现卖房者将商品房一房二卖导致已经签订的合同得不到履行后，不能仅仅要求其偿还已付购房款，而应该依据有关法律要求其承担违约责任，进行赔偿，以惩罚其的一房二卖行为。