楼市调控需解决“土地财政”问题
来源：上.海.金.融.报
2010-12-26 21:10:17
国土资源部近日发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交
国土资源部近日发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。
毫无疑问，调控是今年房地产市场最重要的关键词，但调控的效果却难言尽如人意。"国十条"出台之后，房地产市场虽然一度陷入成交冰点，但经过了几个月的消化之后，楼市于9月份出现了反弹，虽然国家迅速出台了"新五条"，但全国房价的上涨势头仍没有发生趋势性的改变。而且，久违了的地王更是再现江湖，10月份以来，上海、广州、武汉、杭州、温州等地方均诞生地王。虽然目前没有明确的数据显示，地价和房价究竟是谁推高了谁，但毫无疑问，作为房屋建设中最重要的生产要素，土地价格的飞涨显然将对楼市调控产生负面影响，甚至可能带来新一轮的房价上涨。在此情况下，国土资源部下发通知，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势，彰显了中央对于楼市调控的决心。
但是，我们也需要看到，目前的房地产调控政策之所以始终难以起效，"土地财政"这一体制性的因素是更深层次的原因。平心而论，土地财政在中国经济的发展过程中起到了巨大的作用。对于地方政府而言，随着财政收入格局的改变，地方财政收入在全国财政收入中的占比减少，而地方的事权却加强了，为此地方政府不得不向土地要钱。目前土地出让收益已经成为地方政府最重要财政来源，2009年全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。而相关数据显示，尽管今年房地产市场调控力度空前，但土地出让金收入"千亿元俱乐部"却是扩容在即，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居国内城市榜首，已比去年高出三成；北京在今年11月19日首次突破千亿元大关，成功跻身"千亿元俱乐部"。而大连和天津截至11月底的土地出让金已经在900亿元左右，年内均有望突破千亿元。
应该说，在本轮楼市调控中，中央政府的决心毋庸置疑，但在土地财政模式的制约下，地方政府却未必能真正和中央政府站在同一战线之上。因此，就目前的房地产调控而言，抓落实应是当务之急，希望未来中央政府能够强化对于地方政府负责人的问责制度，对于不能有效控制地价、房价上涨的地方政府，就应该严厉追究相关负责人的责任。而从长期的角度来看，土地财政的退出是解决高地价、高房价的根本途径。但这是一个漫长而渐进的过程，地方政府应该积极投入到保障性住房的建设中去，加大保障性住房规模，并适度放宽保障性住房的准入门槛，将真实的住房需求从商品房市场中切割出来，实现社会财富的再分配。
当然，要让地方政府真正地摆脱土地财政的束缚，还要靠经济发展方式的转变和经济结构的转型，这也是未来房地产调控取得最终胜利的关键所在。
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