虽然楼市调控已实施“限外令”，但外资还是“挖空心思”，想出了借股权并购曲线进入楼市的办法。记者昨日通过采访了解到，国内进入加息通道后对不少开发商的资金链施加压力，这使得今年三季度的房地产股权并购数量猛增，而众多外资PE机构更是对私募股权房地产基金趋之若鹜。

　　传统渠道收紧

　　加息通道施压开发商

　　“对房地产企业而言，进入加息通道相当于抬高信贷门槛，现金流不稳和重度依靠银行信贷的房产商将面临淘汰。”股权投资咨询机构清科研究中心的分析师徐卫卿表示，实际上，在空前严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄，从今年4月以来，IPO、重组借壳和定向增发等资本市场的融资渠道逐步收紧。

　　据清科观察，加息令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力。如果连续性加息，会令很多开发商的资金链极度收紧。

　　事实上，随着房地产调控政策的“发酵”，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托等直接或间接融资渠道一概从严，传统的融资渠道几近关闭，尤其是中小开发商面临的现金回笼压力与日俱增。

　　外资另辟蹊径

　　外资PE涉足房地产并购

　　清科分析师徐卫卿介绍，在这样的背景下，私募股权房地产基金灵活多样的投融资方式再次得以体现。此类基金不仅涉足住宅、商业地产开发项目，对在建项目进行资金输血；也可以作为综合的股权投资基金，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。

　　根据清科研究中心数据显示，今年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势。

　　而大型外资PE机构在房地产市场目前实行“限外令”的情况下，也通过涉足房地产并购基金来曲线进入楼市。例如：SOHO中国与新加坡直投、渣打直投等外资PE机构一起参与了上海东海广场一期的并购项目；另外，绿城和华平、淡马锡、老虎基金、渣打直投和摩根大通等外资PE机构也在并购项目上进行合作。

　　现并购新趋势

　　房产股权并购数量猛增

　　根据清科研究中心数据显示，房地产行业一直以来都是并购活动最为活跃的行业之一，过去五年间共发生80余起并购，并购总额高达70.30亿美元。

　　在近两年的房地产行业并购案例中，由PE支持的房地产企业并购日渐活跃，主要是由PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司进行收购。

　　清科研究中心预计，目前房地产行业内“以强并弱”或“弱弱联合”的兼并重组交易势头正劲。展望未来，房地产巨头间的并购呼之欲出，当重大并购重组交易能够获得通过，大型房地产企业之间的兼并重组即“强强联手”的交易有望成为可能。