楼市信贷环境的紧缩，房企资金链进一步被收紧。一旦进入新的加息周期，调控的“政策叠加效应”将使开发商在第四季度加紧推盘以回笼资金

　　在调控从紧的政策环境下，最近各地楼市成交量呈现低位波动态势。楼市信贷环境的紧缩，国家多部门相继加大对房企融资渠道的监管和审查力度，同时，政府 在年末来临之际对保障房建设的加力推动，房企资金链进一步被收紧。业内人士预计，一旦进入新的加息周期，房地产调控的“政策叠加效应”将使开发商在第四季 度加紧推盘以回笼资金，房价或可出现区域性下调。

　　各地楼市低位波动

　　来自中原地产的市场信息，目前除了深圳二手房市场出现一定回升，各地新建住宅及二手住宅的成交量在上周继续延续前几周低位波动态势。

　　监测数据显示，9个重要城市新房市场成交量环比微增3%。一线城市中，京穗两城市成交下降一至三成，沪深两城市环比增幅均在15%左右；二线城市成交则大多维持在一至二成波动状态。二手住宅成交量方面，京津沪穗深5大城市总体环比前周微跌3%，其中北京和深圳继续上升，环比增幅在二至三成；而上海、广州和天津环比均有所回落，跌幅在一至四成。

　　亚豪机构的统计数据显示，11月份截至20日，北京市商品住宅期房、现房累计成交7546套、77.55万平方米，环比10月同期分别大增47.84%、29.40%。其数字反映出北京商品住宅成交套数实现环比翻倍，但是这主要是保障性住房项目集中签约所致。该机构副总经理高姗分析，因为保障性住房全部是期房，而且面积偏小。扣除保障性住房，11月中上旬北京市期房、现房商品住宅实际签约量仅为4877套、54.90万平方米，环比10月同期分别减少14.09%、11.15%。11月中上旬商品住宅成交均价为20468元/平方米，环比每平方米上涨658元，涨幅仅为3.32%；实际对商品房的需求环比锐减。这表明二次调控的影响正在日益加深，购房需求被大大抑制。

　　房企融资被逐步收紧

　　10月下旬以来，房地产市场感受到的最明显的政策信号是，信贷在全面收紧。加快保障性住房建设是今年针对房地产调控的重要指标，为保证实现这项指标，上周，国家财政部、发改委、住房城乡建设部三部委联合下达《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，规定各地从2010年起在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公租房。与此同时，中央从供需双方同时收紧了房地产开发的资金来源，迫使房企融资不断收紧。对商品住宅预售资金加强监管，日前银监会下发通知要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，目的是提示信托公司关注房地产业务的风险，堵住房地产商从信托公司曲线融资的口子；证监会也叫停上市房企再融资，对再融资房企的申请采取“一刀切”的全面关停措施，而此次共计有60家公司再融资受阻。

　　11月19日央行再次宣布上调存款储备金率，央行的货币政策定调已经由适度宽松转向稳健。面对年末中、农、工、建四大银行全年信贷额度已经用尽停止新增开发贷款，年底前开发商大规模融资几无可能性。不少开发商期待再挺上两三个月争取拿到下一年度的贷款。然而日前已有消息，明年全年新增贷款规模缩减将成定局。此时资金链已经拉紧，对“钱袋子”最关心的房地产商已经不如此前那般悠闲了，而这些政策对中小开发商影响最大。

　　上周商务部公布的数据显示，今年房地产领域利用外资同比增加约50%，明显高于其他领域利用外资增幅。尽管在国内开发商面临融资难困境之际，对海外融资的相关政策和措施尚未严格执行。但最近主管部门重申2006年颁布的对境外个人、机构购买房产的限制规定，这应该是对国外热钱投机内地楼市作出的防范，这意味对海外热钱的收紧也已经在中央的视线中。中原地产认为，楼市“限外”可能成为下一步政策的着眼点。

　　市场预期发生改变

　　业内人士认为，在房地产资金来源全面收紧的情况下，一旦再进入加息周期，其产生的“政策叠加效应”从今年第四季度将会比较明显的反映出来。中央货币政策由适度宽松转向稳健的基调，意味房企融资在未来一段时间将持续处于困境。最近，开发商已经开始调整预期，加紧推盘以回笼资金。

　　从北京的情况看，由于新政策规定，12月1日起新增预售项目将实行严格的预售资金监管，预售资金将只能用于工程建设，这使得最近准备开盘的项目纷纷提前取得预售证，部分原来准备12月开盘的项目也已经提前到11月中下旬开盘。截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个，相比8-10月三月同期合计的26个还要多2个预售项目。合计预售面积达到了74.3万平方米，远超过前两月总和。有机构预计，11月全月预售的项目将超过9月份的40个，成为年内最高。

　　亚豪机构统计数据显示，12月北京市计划开盘项目有20个，其中纯新盘6个，12月开发商的计划推盘量相对有限，但出现了城八区项目加快推盘的新趋势。

　　楼市买方“格局”也在悄然变化。

　　据21世纪不动产的消息，目前，北京购房意愿最强烈的异地在京购房者已明显入市。自4月份宏观调控以来，由于受到“非京籍人员在京贷款购房需提供一年以上缴税凭证”的限制，5、6两个月份，异地购房者在京购房比例出现了直线下滑。但是随着市场对政策的逐渐消化，异地在京购房者比例在近期出现大幅回升。其比例已经占到全体购房者的5成，与新政调控前基本持平。而目前全市全款购房者的比例达到了55.3%。

　　中原地产的信息，“9·29”新政以来，颁布“限购令”最严厉的深圳市场无论是客源量还是成交量最近均快速增加。上周新增客源量已回升至“9·29”前最高水平，成交量基本恢复至8月中旬水平。据分析，买家认为房价并未因调控得以明显下降，预期落空。

　　CPI的攀升及对未来房价预期的不确定性使很多人开始躁动，在没有更好的投资渠道下，部分购房者开始从观望状态走出。一些一线城市的人开始进入没有限购政策的城市或房价相对低廉的三线城市投资购房，保值、跑赢CPI是眼下不少异地购房者出手的直接动因。

　　政策作用区域性调价

　　最近，中国人民大学经济学院发布《中国宏观经济分析与预测报告》称，2010年中国GDP增速预计为10.1%；2011年上半年中国房地产行业资金链将出现严重问题，价格将出现接近20%的下滑，这一预测引发社会各界的关注。

　　中原地产认为，相比2006年及2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控虽然最为严厉但是效果依然不明显。由于2009年来楼价的暴涨，使得大部分开发商的资金压力短期不会太大。目前大多数还是处在比较安全的经营状态，远未达到资金链断裂的危险边缘。北京房地产交易管理网统计也表明，北京城商品房在调控后仍旧涨价，真正降价的开发商并不多见。

　　今后的房价在调控政策作用下区域性变化或更为明显。如北京通州楼市今年3月过度透支新城规划利好，使得房价从1.5万上涨到了2.5万。而通州现在实际项目的库存超过北京库存量的20%。所以通州最近出现阴跌。