随着市场调控频频出现，楼市出现了新一轮的盘整，另一方面渐近年底开发商的囊中吃紧。于是开发商纷纷启动了“人战”，以小博大，稳住现有的份额。

   “人海战术”是销售中一个常见的战术。不过在房地产的营销中一般来说往往被束之高阁，毕竟房地产卖的是动辄几十万的产品，“人海战术”总是有不够档次的嫌疑。不过，如今的开发商在市场不明朗，需要收拾好各自荷包的时候，还是让“人海战术”再现江湖。

人战策略一：活动聚集人气

    摄影展、摄影大赛、室内空间设计展、菊花展……最近一段时间楼市十分热闹，各家开发商都在搞活动拉人气。南湖国际社区的相关负责人告诉记者，从房交会以来，南湖国际社区的活动不断，车展、最美瑜伽教练、华西大讲堂、现在正在举行的“满城尽带黄金甲”的菊花展览。这些活动带来了大量的人气，以菊花展为例，最高峰的时候一天人流量突破了10000。“大量的人流也带动了销售额的上扬，虽然不能具体的区分出这类的客户，但是从销售一线反映，确实有不少的客户是来到现场后，看到了实景动心的。”

    四海逸家 的置业顾问介绍，他们在举办摄影展期间有部分客户就是来参观摄影展的客人。“我的一个客户就是专门来看国家地理的摄影作品，结果买了套房。”国嘉地产相关负责人对记者说，活动也是圈层营销的一种。尤其是高端产品，单纯售楼部卖房的方式是很难吸引高端客户前往，而一些与他们兴趣爱好有关的活动相反可以吸引他们的目光。无独有偶，今日田园近日将举行的一场世博珍品展，因为有收藏名家马未都加盟，已经聚集了不小的人气，1000元的入场券非常的抢手。由此可见，人战中的活动战相当受追捧。

人战策略二：老客户带动人气

    开掘老客户是人战中的有一个重要环节。尤其是在将近年末之际。各个开发商都开始思考今年一年的客户答谢活动了。不要小看了客户的答谢活动。在不少的开发商统计的数据中一个重要的指标就是老带新的数量。

    开掘老客户几乎是各大开发商的重要功课。在如今的楼市中老客户购买享受折扣以及老客户带人购买享受的优惠都是销售上的家常便饭了。即使在新环球中心这样的热销楼盘上，开发商依然推出了老客户的特别优惠，可见老客户的重要性。

    华润置地成都公司营销总监杨睿告诉记者，在他们的客户中重复购买率是非常高的。购买最多的一个客户连同她推荐的客户超过了30多套。而在华润现有的客户拥有多套华润物业的比例也更高。“一旦有人买，我们可以从这个人的周边挖掘出更多的客群，这比在其他渠道开掘的客户更有效，下单率更高。”

    由此，各个开发商也会借年末答谢之际，开展新一轮的客户开掘，不论是通过活动带来的新客户，还是直接通过各种福利的刺激来激发老客户帮助促销的热情。通过老客户的实施的“人战”将是年末一场重头戏。

人战策略三：人盯人开拓人气

    在“人战”中人盯人的渠道之战也是开发商们开始关心的一招。一般说来，通过人的销售方式会让人觉得产品的品质不高。不过现在这样的想法正在被打破。

    某营销老总给记者算账“20个人，一个人平均3000元/月，一个月的成本不过6万，相对其他渠道的成本，人的渠道性价比较高。过去大家都觉得靠人，总是有些低廉的感觉，但是现在的人战与以前的人战已经不同了。与过去简单的飞单不同，现在的人已经不是在路边上简单的递上一张户型图的时代了。现在的人战主要是到不同的地域市场区开拓。”

    据记者了解，南湖国际社区、新鸿基悦城 等项目都开拓了域外市场。尤其是前者在新疆、甘肃一带的客户开拓已经占到了他们销售中比较重要的份额。而新鸿基地产成都公司的相关负责人也告诉记者，其实在这样的销售中，他们近距离地深入了客户，与客户进行了直接有效的沟通，即使销售不能立即实现，也可以在一定程度上达到对品牌的宣传，促进未来的销售。