年轻夫妇买房遭遇贷款难

　　年轻的董勇夫妇一直想买套房子。去年看来看去，他们终于挑中了栖霞区的一处房屋。去年10月9日，董勇姜韵夫妇在一家中介公司，与房主翁蜀宁签订了《房地产买卖中介合同》，达成了初步意向。11月10日，双方签订了正式的房屋买卖合同。两份合同均约定，房屋成交价为34.2万元。对于付款方式，双方约定：董勇夫妇于2009年10月9日前付定金5000元；11月10日前付首付款10万元，同时双方办理买卖过户手续；余款23万元由董勇夫妇办理商业贷款直接给翁蜀宁；待物业交接、户口迁出董勇夫妇付尾款人民币7000元。合同签订后至2009年11月10日，董勇夫妇共支付翁蜀宁人民币10.5万元（含定金5000元）。

　　去年12月18日，因董勇夫妇办理贷款困难，翁蜀宁有些怕了。在中介公司见证下，他与董勇夫妇签订补充协议。其中第5条约定：董勇夫妇于12月25日前付给翁蜀宁人民币5万元，于2010年1月10日前付给翁蜀宁人民币18元，如董勇夫妇未能将以上资金付给翁蜀宁，则视为违约，合同自动解除，房屋买卖转移登记申请也撤销。翁蜀宁退还购房款，转移费由董勇夫妇承担。第六条约定：翁蜀宁预付给董勇夫妇贷款交际费1000元，如董勇夫妇未能在12月25日前贷款下款，则董勇夫妇退还翁蜀宁1000元。【相关新闻：传南京限购令有可能放宽 只限新购第三套房 】

　　卖房人无奈要求解除合同

　　补充协议签订后，翁蜀宁眼巴巴地等着付钱。结果，一直拖到今年1月10日，董勇夫妇都未能按补充协议的约定支付翁蜀宁房款。此后，双方就延期付款继续履行合同及翁蜀宁损失的赔偿、合同解除等问题多次协商未果。今年1月18日，翁蜀宁书面通知董勇夫妇解除合同，董勇夫妇则不同意解除。1月27日，董勇夫妇将翁蜀宁告到法院，要求继续履行合同。董勇夫妇在法庭上称，因为翁蜀宁拒绝到房产局签署出件单，致使银行贷款无法发放至账户，并使得自己无法领取房屋产权证书。虽经自己多次协商，翁蜀宁仍拒绝履行义务。董勇夫妇请求法院判令翁蜀宁履行合同，办理完房屋的全部过户手续并交付该房产。

　　“是他们自己有问题。”翁蜀宁在法庭上说，双方签订买卖合同后，贷款却迟迟不能办理。究其原因，一方面因为年底贷款比较紧张，还有一个重要原因，是董勇夫妇曾有多次不良信用记录，银行不太敢很快放款给他们。自己对交易的前景感到担心，所以才要求董勇夫妇和自己签订补充协议的。按补充协议的约定，董勇夫妇必须于今年1月10日前支付18万元整，如果到期没有支付可以解除合同。因董勇未按时付款，双方于1月18日在中介在场的情况下，已解除了买卖合同，董勇的诉请没有事实和法律依据，请求驳回董勇的诉请。【相关新闻：苏宁睿城降价遭抢 近600组客户交诚意金】

　　买房人要求履行合同被驳回

　　“18万？你自己看看补充协议中的约定，明明写的是18元嘛。”法庭上，董勇夫妇指着补充协议对翁蜀宁发难。董勇夫妇还说，补充协议上只有董勇一个人的签字，没有姜韵的签字，所以补充协议没有法律效力。此外，董勇夫妇当庭出示了电话录音资料及证人证言，证明他们在电话中告知翁蜀宁，他们的贷款在2010年1月13日下款，翁蜀宁已同意付款延期至1月13日，因翁蜀宁13日不配合到银行签字，才无法办理贷款，所以翁蜀宁应继续履行合同。对董勇夫妇的说法，翁蜀宁一一作了解释。他说，协议书上的18元是因为漏了一个“万”字，而姜韵签字与否，对补充协议的法律效力没有影响。至于电话录音，翁蜀宁表示，录音是被剪切过的，实际通话时间要长于董勇提供的录音时间，自己在电话中还强调13日一定要收到18万元，这些内容录音中都没有。

　　栖霞法院审理后认为，从录音内容上看，即使董勇夫妇播放的是全部内容，该内容仅是董勇单方告知翁蜀宁，2010年1月13日贷款下来可以付款，并非到银行签字。事实上，按银行放贷的程序，董勇夫妇在13日前不可能履行承诺。根据合同法有关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，主张解除权的应通知对方，合同自通知到达时解除。就该案而言，翁蜀宁在合同解除权已产生后，已按规定通知了董勇夫妇，协议约定解除条件已经成就，双方的合同已解除。合同解除后，尚未履行的，应终止履行。在双方合同已解除的情况下，董勇夫妇要求翁蜀宁继续履行合同的诉讼请求，不予支持。最终，法院判决驳回了董勇姜韵夫妇的诉讼请求。【相关新闻：二手房价高高挂 房主很淡定】

　　栖 法 罗双江

　　法官说法:两点释疑

　　该案中的确有几处存在疑问。一是“18元”的问题。补充协议中约定董勇夫妇的付款数额是18元。法院根据证人证言证实，双方约定在2010年1月10日前给付金额为18万元；从董勇夫妇陈述欲以银行贷款方式给付翁蜀宁房款上看，亦不应为18元，如果是18元，还需要从银行贷款吗？董勇夫妇的主张既不符合事实，也有悖常理，协议中记载的18元，显系漏写，应为18万元。

　　二是补充协议的效力。原告方认为只有董勇在补充协议上签字，姜韵并没有签字，没有法律效力。但是，董姜二人系夫妻关系，该补充协议是在两人无法按《买卖合同》约定办理贷款的情况下，为能继续履行合同，双方对付款方式等进行的修改和补充，从补充协议签订目的上看，与姜韵期待的结果并不背离，虽然仅董勇一人签字，可以代表双方的共同利益。此外，证人证实，姜韵参与了补充协议的协商而且表达了自己的意见。因此，姜韵虽未签字，但对协议的内容是明知的。原告提出姜韵没有签字，没有法律效力的意见，不予采纳。