在秋风渐凉中，楼市结束了成色不足的“金九银十”，而“9·29”楼市调控升级也已满月。虽强化的楼市调控措施逐步加力，可处于调整状态中的房价，降幅依然非常有限。或许随着成交量的萎缩、市场观望情绪逐步浓厚，一些开发商在资金压力下，终将考虑以价换量“抢跑”。我认为，近期楼市的特征应当是“量缩价稳”。

　　从近期的宏观经济形势看，房价作为一类重要的资产价格，受到三方面力量的支撑：汇率升值预期和国内利差优势、通货膨胀预期、收入增长预期。众所周知，预期对房价有重要影响和决定作用，因为房价也是资产价格。

　　首先，从热钱流入套利的角度来看，汇率升值的预期和国内人民币利率较高的利差优势(比之美、日等国的零利率)，前期已经导致过热钱冲入房市，尽管国内十几个主要城市出台了限购令，不排除热钱转向二三线城市楼市的可能，如是，限购令的范围城市会随之继续扩大。

　　其次，通货膨胀的预期仍然存在，而且有渐趋强烈的态势，房价仍然有上冲的力量，即使有限购令，也仍然会有如年轻人提前购买等情况的出现。

　　再次，收入增长的预期已经确立，房价的预期也会随之推高，居民的购房能力会随收入的增加而增强。

　　如此，短期政策重压下的楼市，仍存在很强的价格上冲力道。即使房价小幅回调，恐怕在开发商囤房意愿和资金抄底的作用下，也难以下行。

　　而且，如果发生价格波动，居民也从来是“买涨不买跌”，反倒资金从来是“买低卖高”，双方行为模式交错，意味着后市更大的波动。这种关系在本质上，与股市中“庄家”和“散户”的行为模式是一样的。所以，避免投机的最好做法，其实是价格维稳，而不是价格波动。

　　一般说来，房产主要分为以下物业类型：住宅、酒店式公寓、写字楼和商铺。住宅是购房者的大众选择，但随着国家对住宅的限购政策，购房者如果立足于投资的选择，则可以选择成熟区域的商铺和写字楼，此外，对于资金量较少的购房者可以选择酒店式公寓这种介于住宅和商业中间业态形式的产品进行投资。回报率会大大高于住宅，也避免了商铺和写字楼较大的风险。此外，在户型的选择上，笔者建议在当前市场应多关注中小户型，小户型有两个优势：一是总房价低，易于出售转让，二是避开未来即将出台的房产税的调控。

　　保值是增值的前提，楼市动荡，并非所有楼盘都有保值的效果。一般来说，具备保值功能的房产通常具有两个特点，一个是好地段，另一个是高端物业。楼市往往存在这样一个规律：在房价处于上涨阶段时，价格涨幅最大的通常并不是好地点、高端的物业，而是具备一些概念、发展潜力的新区域；而在房价处于下降阶段时，跌幅最大的也往往是这些区域，好地点、高端物业的跌幅往往最小，甚至逆势上涨。也就是说，高端物业的特点是价格波动较小，上涨态势较为平稳。