据中地行最新数据统计，限购令出台后一周，广州房地产市场呈现“量价齐跌”的局面。其中一手房网签2174套住宅，环比暴跌71.49%；成交均价9858元/平方米，环比下跌13.96%。不少人惊呼，广州楼市离“拐点”真的不远了。

　　那么，政策紧、房价跌是不是新拐点来临前的预兆？刚性需求置业者该不该择机入市呢？本期，信息时报记者请来了多位房地产界的专家，一一分析并解答这些问题。

　　对话嘉宾

　　龙斌：合富置业首席分析师 谢逸枫：广东刀客地产顾问机构董事长

　　朱欣苑：经纬行研究中心经理 肖文晓：满堂红研究部高级主任 吴荣超：中地行发展传播研究部总监

　　拐点信号初现？

　　楼市正处高位盘整 拐点未现

　　记者：在政策紧、成交下滑的情况下，有人认为，这是楼市新拐点即将出现的信号，你如何看待？

　　朱欣苑：当前楼市处于高位盘整阶段，一手楼市的量价齐跌中，量虽环比下跌但总量仍在常态水平，均价下跌也是由于成交结构所致，并不是真正市场因素所导致的市场走软，显然不是楼市拐点即将出现的信号。

　　吴荣超：我们不认为会出现明显的拐点，但认同市场格局会发生一定改变。本轮二次调控采用的核心手段依然是抑制需求，但市场需求是强烈存在的，因此，此轮调控的效果将是阶段性、短效的，未能解决房地产市场的核心问题。只有在房产税以及保障房等配套措施付诸实际，针对房地产市场调控的长效机制形成时，市场才会出现明显的变局。

　　谢逸枫：今年广州楼市不会出现拐点，除非广州80%开发商资金链破裂和政府另出新的更加严厉的政策。目前负利率的状态仍没有改变，购房置业的保值效应依然明显，这对中长期市场的价格依然有支撑作用。

　　肖文晓：限购令只是短期的调控政策，单纯依靠压制需求并不能达到稳定房价治本的效果。拐点是否出现，还取决于未来市场能否运用增加有效供应等综合手段对楼市的供求矛盾加以疏导、缓解，在未做到这一点之前，讨论拐点意义不大。

　　记者：在你看来，广州楼市目前处于怎样的阶段？

　　龙斌：广州楼市总体来看处于快速上升期，这是经济常年高速增长、城市建设提速、居民收入增加以及市场供求关系不均衡等多种因素造成的。

　　朱欣苑：目前广州楼市虽然面临限购和三套停贷等二次调控的高压控制，但由于国际经济复苏缓慢而普遍采取了宽松货币政策，热钱涌入国内寻求投资机会，国内通胀率又在继续走高，高端消费和投资需求支撑了当前楼市处于高位。

　　成交均价下滑？

　　均价非房价 价跌源于结构转变

　　记者：限购令出台以来，广州一手房成交量持续下滑，房价也于上周跌破万元，你如何看待这种现象？

　　龙斌：广州近期成交下降，主要是政策带来的市场短暂观望效应；而房价均价不到万元，主要是结构性因素影响所致，并非房价下跌，均价跌不等于房价跌。

　　肖文晓：目前一手房的均价下跌主要是因为成交结构发生变化。其一，由于增城、从化不在限购令的实施范围内，从而拉低了全市的成交均价；其二，限购令对投资投机性需求和改善型需求有较大影响，对首次置业需求的影响则不是很大，其中后者购买的住房主要是中低价位楼盘，因此也拉低了全市的成交均价。

　　谢逸枫：广州10月第三周房价跌破万元，说明调控经过一周实施，显示出调控的效果。而第三周销售成交暴跌71.49%，也说明政策调控对楼市的杀伤力很大。

　　吴荣超：此轮二次调控，我们认为是对房地产市场的急刹车，中央通过限贷、限购等严厉措施，从源头上挤压市场需求。而各地方政府的积极配合，亦使政策效力快速显现，市场交易量与价格出现明显回归。

　　泡沫大不大？

　　的确存在虚火 但泡沫不算明显

　　记者：和上海、北京等其他一线城市相比，你觉得广州房地产市场目前存在的泡沫大不大？

　　吴荣超：一直以来，广州房地产市场都被誉为是众多一线城市中最为理性的市场。虽然这几年房价都在增长，但我们也可看到广州自身的经济实力、城市建设都在增长。所以，从整体上来说，市场需求还是以刚性自住为主，泡沫并不算明显。

　　朱欣苑：与上海、北京等一线城市相比，广州楼市的价格即便已涨至历史高位，但存在的泡沫并不大。广州的主力消费仍由自住型的刚性需求和理性的投资需求推动，短期炒楼的投机客并不多见。因此，广州楼市出现泡沫破灭的概率极低。

　　肖文晓：无论从租售比还是收入房价比等衡量市场泡沫的指标来看，目前广州的楼价同样存在一定的虚火成分，主要是部分区域的房价上涨过快，透支了未来的上升空间。但这是可以通过调控加以解决的，暂未到达泡沫破灭的程度。长远来看，广州房价还有一定的上涨空间。

　　谢逸枫：如果上海、北京等其他一线城市存在50%房地产投资过剩泡沫，或是到了爆炸阶段，广州泡沫也就是才10%～15%左右。因此，广州楼市目前根本不存在严重的泡沫，再过30年都不会爆破。

　　该不该买房？

　　楼市无“底” 该出手时就出手

　　记者：在楼市现状下，你对自住客及投资客有怎样的购房建议？

　　肖文晓：对于初次置业需求而言，本次政策的实质影响有限，而限购令也只是短期政策，无须太过担心，因此有价格合适的房源还是“该出手时就出手”。对于投资客而言，短线投资的机会已经不大，建议谨慎操作，但在现金贬值的现实下，长线投资仍可考虑。另外，有条件的投资者可改为投资公寓、商铺、写字楼等不受调控影响的商业物业。

　　龙斌：有能力、有迫切需求的置业者，早置业比晚置业好；而有理财需求的置业者，则应坚持价值投资原则，长期持有，忌讳短期炒作和过度借贷。

　　朱欣苑：从中长期来看，楼市是向上发展的。对于刚性需求置业者来说，随时都是购买时机。而有能力一次性付款的客户，则可通过购房实现资产的保值增值，寻求高品质物业进行投资是合适的。

　　吴荣超：在此阶段，开发商销售回笼资金的欲望仍比较强烈，因此价格上会有一些优惠，有利于客户入市。对于自住型客户，主要考虑价格承受能力与物业的适宜性；对于投资型客户，选择投资商用物业或两市（增城、从化）物业已是市场共识。