2010年9月27日，中央调控之剑再度落下，为整个国内楼市扬汤止沸，使正在止跌回升的楼市向前走的步伐戛然而止。然而，正是各地楼市整个9月的波涛汹涌，促使中央政府当机立断。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，调控新政下达之后，楼市并没有立马风平浪息。近阶段楼市确实进入深度博弈之中，而未来走势如何尚看“限购令”的执行时限。
一旦此轮调控的基本目标实现，市场供求关系趋向真实，房价的上涨得到有效控制，限购也将完成其在特定时期的使命。

　　在“V型调整”曲线短的背后

　　回看国内楼市历史，每次调控都有一个较长周期，即“V型调整”。然而，2010年4月开始的楼市调控却出现意外，调整周期及幅度远小于近年历次调整状况，“V型调整”曲线仅维持3、4个月。事实表明，政府实施的4月调控目标并未实现。

　　据中原监测的8个重点城市的新房市场数据，除天津同2010年4月调控时期相比成交量尚有3成下降外，其余7个城市全部恢复甚至超过4月新政前成交水平。同期，各地楼盘价格均尚未出现实质性下降。

　　另外，一线4大城市二手住宅市场价格指数在4月到达到峰值后，5月开始经历3~4个月时间的下滑。但是，一线城市楼市很快又在8、9月止跌回升。期间累计降幅约为6~7%，其中广州甚至不足3%；新房市场同样如此，从4月调控开始至6月，一线城市新建住宅成交量同比降幅高达6~8成，二线城市略小，约为4成。8月起各地楼市逐渐企稳并呈加速回升之势。

　　从2005年至今，国内房地产市场经历数轮调控，其中以上海的波动周期最为典型。譬如，上海分别在2005年和2008年出现2次房价下跌过程。据中原领先指数测算，两轮调控之后，二手住宅价市场格指数累积分别下跌17%和13%。2007年底由深圳率先引发的一轮调控中，住宅价格指数累积下跌达到26%之多。

　　2008年底开始，中央政府提出了“适度宽松”的货币政策，之后全社会货币供给一直维持高位。但是，2010年上半年M2增速一路走低，到8月已回落到正常幅度，“适度宽松”的货币政策促使经济形势又有“过热”之嫌；加上楼市调控效果非但没有显现，相反又起波澜。故9月调控新政推出是理所当然之举。

　　从这次国内楼市最新调控新政对比历史上数轮调控情况看，此次以计划性的“遏需求”方式出现是绝无仅有的。但调控同时面临一个新的经济形势，即宏观经济形势整体增速放缓、CPI持续走高、通胀压力迅速增大等，这就有可能导致调控有所顾忌。不过，8月20日以来，国家领导人多次表态以及中央媒体连发评论，再三声明“本轮调控不会半途而废”。

　　刘渊表示，9月底出台的二次调控新政，虽然措辞严厉、调控从严，但调控逻辑依然是从地方政府、开发商、购房者3方入手，以“增供应、遏需求”为主要思路，但更偏重“遏需求”。与4月新政相比，政策调控的总体思路及着力点并未改变，而原有的调控矛盾依旧存在。如增加保障性住房供应以解决低收入者的住房问题，与抑制中、高收入者的商品房购房需求之间存在的供求错位。收紧开发商资金链迫使其加紧推盘、降低房价，增加住房短期供应，与资金链收紧后可能导致的少拿地、慢开工之间而导致的中长期供给减少之间的调控矛盾。

　　“限购令”时间点成调控关键

　　9月底推出的二次调控措施中，明确提出主要是针对房价过高、上涨过快、供应紧张的几个城市，估计此次计划经济色彩浓厚的限购政策将成为近期密集出台的地方细则中的重要举措。在9月调控新政出台后，目前已有深圳、厦门、上海等十多个城市推出“限购令”：在一定时间内限定居民家庭购房套数。

　　该调控新政提出如下具体要求：

　　一是对地方政府，要求“立即研究制定”实施细则，否则予以问责。

　　二是对开发商，要求规范交易行为，对违法违规者禁融资、禁购地。

　　三是对购房者，实施差异化信贷、提高交易成本直至限购。

　　从已出台限购令城市的细则看，主要分两类：

　　一类是深圳，即推出严厉的“限购令”，同时考虑增量和存量的双重因素，严格限定市场需求量。政策出台后数天，深圳住宅市场成交量迅速跌入低谷。从10月以来的成交量看，前4天市场因延续9月“翘尾”趋势共成交近2000套。此后成交量大幅下滑，迄今日均成交仅60套左右。在4月17日新《国十条》出台时，深圳一手住宅市场曾一度跌至日均成交不足50套水平。此次“限购令”出台后，将令深圳新房成交再次降至谷底。

　　另一类是北京，新政只考虑增量因素，未将既有的存量住房考虑在内，以后出台“限购令”的城市多属这类。北京自4月30日出台“限购令”，至6月中旬一手住宅成交量跌至每周约10万平方米水平，仅相当于4月周均成交量三分之一。此后成交量缓慢回升，至8月中旬恢复至周均约15万平方米水平。8月新房成交量较4月份仍有近5成的下降，9月成交开始大幅攀升，环比增加7成至多。但是，9月新房成交量较4月仍有5%差距。而同期未受“限购令”影响的其余3个一线城市，已较4月有3成以上的大幅增加。考虑到北京新房市场的占比高于一线其余3城市，说明新房市场所受影响相对较大。

　　从包括一、二手房住宅2010年市场整体需求角度分析，“限购令”所带来的对市场震慑作用及所引发的观望情绪正在蔓延，国内市场回暖步伐将被迟滞。

　　2010年5至9月期间，一线各市一手与二手住宅总成交量同2009年月均水平比较：北京有约55%的下降，回升幅度较沪、深两市仍低10%左右。5、6月北京总成交量跌至谷底，但并未低于2008年市场低迷期的最低位。另一方面，据中原领先指数二手住宅价格数据显示，“限购令”的出台对北京市场住宅成交价格并未产生额外的影响。

　　刘渊由此认为，目前各地所采取的限购令，主要将打击投机炒作的需求，同时限制部分改善型需求，对当前“首套自住型”需求为主的市场直接影响相对较小。北京限购后成交量谷底并没有低于历史最低位即可说明，自住需求是市场最夯实的基石。但限购令所带来的震慑作用及所引发的观望情绪，将放缓市场回暖的步伐。长期来看，该政策如果能够长期执行，则将不断消减潜在购房人群，影响深远。但限购令作为一种计划经济色彩的调控手段，应是一种临时的调控手段。各地在出台限购令时都用了“暂定”一词，而厦门、福州的政策甚至直接规定停止的时间点。一旦此轮调控的基本目标实现，市场供求关系趋向真实，房价的上涨得到有效控制，限购也将完成其在特定时期的使命。