对于楼市是否会出现“金九银十”，全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存表示：今年“金九银十”是要必然出现的，在国十条调控政策刚开始出台的时候我就一直在预测，今年可能要逼出“金九银十”。今年的9-10月份房价不会有大降，会有微小的降幅，实际上最近很多网站的调查，老百姓现在的预期也就是下跌10%，老百姓的预期10%我，相信这个房价的下降幅度也就是5%。

    今年从4月份开始的宏观调控早于以往任何调控，以往下半年开始的调控把多年的“金九银十”给调乱了。但是今年的市场持续观望半年以后没有多少效果的情况下，加上我最初的看法，我当时预计三季度应该有信贷总量的压力，全年7.5的信贷总量没有比去年高太多，去年是快到十万了，今年的7.5万，也是超高的。

    今年的贷款压力是很大的，今年二季度开始收紧，三季度还在收的情况下，第四季度应该说信贷要放松。现在不管你的信贷政策是怎么调控，实际上对于商业银行来讲都有压力，商业银行是必要放款的。第四季度放贷压力是有的，这是一个就是当时的预测。再有就是在市场的整个观望，一定会释放，而释放很难推到下一年度。自2008年到现在的对于基本形式预测我一直是对的。

看空楼市寄望保障房不现实

    我认为，现在老百姓都想买房子，而且都想买得起，现在的市场应该供应多少房子，应该供应五亿套。我们现在至少应该要一家一户有一套房子，谁说一家一户有一套房够住啊，一家一户三套房也很正常，这些都加起来的话，实际市场上的供应量太少太少。

    现在看空楼市的人，完全把希望寄希望在保障房建设上面，但是实现保障房大范围建没有任何的基础。今年如果保障房完成20%，年底的时候我们就会明白，保障房大建没有基础。因为保障房的用地都是现在现收现卖现划拨的土地。如果寄希望于保障房，根本没什么用。现在市场上的存量房，并没有销售压力。现在最大的压力是土地卖不出去，两年之后，商品房市场供应量急剧下降。我现在担心的是这个，担心现在这个局面会导致后面的供应量极剧下降，导致房价暴涨。

    到时候这个房子又开始暴涨，李飞问了一个问题，这个市政配套为什么不先做？一个区域成熟，一般的来说水电路应该说做成三成就基本上差不多了，我们在廊坊准备搞开发，你说污水厂什么时候建，只能人住了才能建，要不然这个成本太高，土地出让以后才能做这个配套。北京现在地铁修的这么快，只能说这个区成熟了给你通地铁，你不可能先把地铁通那里去了空运转，这个没有钱去建，也没有钱去维护和运转，这是一个题外话。

    现在观望的人们开始启动消费，2009年的时候真正的市场回暖从春节开始恢复，北京的市场回暖2009年2月份就开始了。北京人太聪明了，大量的老百姓二月份就已经比经济学家们预见到要通胀。要不6月份真回暖了，很多经济学家说，北京楼市的回暖就是因为通胀预期。二月份老百姓都知道通胀预期了？我们很多人都认为2005年开始调控，实际上2003年我们调控政策一共出了40多部，2003年一直到2004年，年年都有几十部调控的政策法规出台，所以说这么多年的调控，实际上老百姓在心理预期上对于房价大跌的预期已经消失了。

政策压不住购房需求

    调控政策是要遏制涨幅，不是房价大跌。现在的拆迁成本越来越高，房价根本就没有下降的空间，像朝阳、房山、远郊的下降空间还是很小的，稍微有一点下降的话，刚需就往那边转移。现在轨道交通已经太发达了，在北京不应该分出哪个区域高哪个区域差，以前可能是北四环、五环最好，现在是东五环、六环燕郊这边好起来了，我觉得应该平衡发展，除了西部三面应该同时发展的，包括土地的价值，包括房价，也要逐渐的去同步发展。现就通州涨的快，不应该这样的。

    现在政策这一块，至于房产税到底出台不出台，我觉得可以不考虑这个，房产税还是压制不住需求，第二套房贷政策也压制不了，对于多套住房，还有购房者为了出租还是会买的。房产税对市场产生的任何压力，最终都转到了终端消费者身上。即便是房产措施出台还这样下去，也不会对市场产生更大压力。

    现在主要的问题是政策老是在短期的看现在的市场供求，而不是看长期的。从2003年到2008年，北京、上海的土地出让计划本来就和市场不相符，每年都特别少，供应与计划脱节，完成都是30%，50%。真正的需求有多少，我想任何人都知道土地供应有多少，就是不知道真正的需求有多少。

    尤其是北京、上海这样的城市，土地需求是个谜。我研究这么长时间，我就敢这么说，北京土地到底有多大需求，没有任何人知道，上海有多大需求也没人知道，这些需求是个谜。对住房需求，不光是刚性需求，换房需求，越有钱的人当然要住越大的房子，这种需求都考虑是无限度的。