上周末(9月4日-5日)我们走访了上海的浦江镇、周康（周浦、康桥）和世博三个板块的上市公司和品牌开发商新开楼盘,包括万科、华侨城、创兴置业、鹏欣、凯德、大华等。调研情况如下:

    首先,一个最突出的特点就是小户型热销。从调研选取的5个小户型新推楼盘来看,其中4个开盘基本售罄,1个项目因定价明显高于周边同类楼盘,销售表现不尽如人意。总体看,近期小户型受到市场热捧,去化速度较快。

    此外,120-180平方米的中大户型相对小户型去化速度要慢,但同时大的开发商展现出了品牌和客源等优势,像万科金色城市（资料、论坛)120-160平方米大户型开盘一周内仍能去化70%左右。

    对开发商而言,我们的调查显示,开发商对后市乐观,“金九银十（专题："金九银十"该出手买房了吗？)”加推盘价格上涨压力大。自7月下旬以来成交量连续反弹,使得开发商对于市场购买力的判断变得更加乐观,调研中感受到9、10月份新推楼盘存在一定的价格上涨压力,尤其是后续即将加推的小户型楼盘,现场销售人员都表示将在前期开盘价格的基础上予以适度上调。

    在促销方面,部分涨价项目市场认同度仍高,促销动作寥寥。市场热度明显增加,9月份新推盘价格上涨后,如华侨城浦江项目小户型等适销对路产品销售情况仍然火爆。目前鹏欣、创兴置业等项目尚有送面积及价格折扣促销,其他项目销售旺盛,基本无任何促销手段。

    就房贷政策来说,按揭政策执行严格,三套房全面停贷。调研中了解到,目前上海楼市按揭贷款政策执行严格。首套房贷首付三成起,不同银行执行的利率从8.5折到7.1折不等,均比最低折扣不同程度的上浮;第二套房贷严格执行首付五成起、1.1倍贷款利率;第三套房则全面停贷。

【投资建议】

    我们认为,良好销售成绩的公布有望短期刺激目前疲弱不振的地产股,尤其是万科、华侨城、金地集团、滨江集团等销售业绩上佳的个股有相对突出的表现。对于市场升温是否将导致新一轮宏观调控这一问题,我们预计,11-12月份可能出台新政策,但常态调控的政策框架已经基本形成,不会出现引发市场剧烈震荡的大变化。