截至8月7日，深圳楼市库存去化速度已经连续10周突破11个月的水平，目前上升至08年楼市惨淡时期的去化速度，由于销售率明显下降，而其他一线城市的库存去化速度近期也在不断放缓，北京的去化速度达到8个月，上海也达到7个月，不过距离08年楼市滞销的水平还有一定的距离。

销售放缓导致库存提升

    对比08年深圳的销售和可售面积，我们发现08年深圳的周平均可售面积为541万平米，而今年上半年这一数值为360.8万平米，降幅达33.4%，从周平均成交面积看，08年平均水平为1万平米，今年上半年为6247平米，降幅达37.5%，成交面积的降幅要大于可售面积的降幅，进入“4.17”调整以来，深圳楼市的周均成交面积已经持续处于低位，销售率已经下滑至1.2%的低位，尤其进入6月份以来，库存去化速度放缓的情况更加明显，在6月初曾经达到14个月的新高，虽然之后有所回落，但目前的库存去化速度已经同08年的水平一样，观察其他一线城市的库存去化速度，近期来也都处于持续走高的态势。截至上周北京、广州、上海、杭州的库存去化速度分别为8个月、7个月、7个月和10个月，距离08年的最高水平空间不大。

    事实上，今年以来库存去化的进程还是受销量的影响很大，从几个城市的可售面积看，经历过09年的去库存并没有出现明显的提高，09年底以来新开工面积和推地速度的加快并没有很好的转为可售资源，除了对市场的疑虑，延期施工进程外，另一方面的因素则是09年底至10年初，由于面临政策变革，短期的楼市成交迅速消化了一些新增的可售资源，截止到目前，一线城市平均成交面积整体比年初下降了45%，库存的上升正是前期政策效力的体现。

房价依然盘整 一线地产股有动力

    从上周部分城市的成交价格看，整体处于回落的状态，一线城市除了深圳价格回调明显外，其余四城市价格变化不大，上周深圳一手房均成交价格为1.66万元/平米，环比下降了6%，除此而外，厦门、昆明的整体降幅也很明显，我们认为，目前房价还未处于整体大幅下降的通道，目前房价的下跌更多的是由周边区域的松动所致，而上述城市核心区域的房价并未出现松动，从短期看，房价下行的压力很大，如果从严政策持续并且楼市成交继续低迷，不排除三季度末主要城市的核心地段房价开始明显松动的可能。

    上周申万地产股整体涨幅为0.05%，弱于大盘，其中园区开发类公司涨幅明显，其他开发类公司跌幅为0.06%，其中领跌的为龙头地产股，从估值的角度看，龙头地产股的PNAV目前折价4%，而一线城市地产股整体折价14%，前期深圳地产股由于资产重组概念轮番上涨，我们认为后续上涨的动力基本释放，我们看好以北京、上海、杭州等城市业务开发为主的地产股。