2010年的北京楼市可以说是集中了最近几年楼市的各种特征，1-2月的调控政策影响市场而成交依然持续；3-4月的疯狂价量上涨期；在一系列宏观调控政策影响下恢复理性的5-7月。

　　新政后北京楼市的成交量也从最火热的二手房日均1500-2000套，到日均不足400套；而商品房也从开盘就售罄变化到了新政以后日均100套，很多售楼处更是门可罗雀。

　　有钱就买房现在不灵了

　　温州人陈先生，可以说是多年的老投资者，10年前就来到北京在南三环做服装生意，而5年前在朋友的介绍下开始炒房，07年尝到甜头的他放弃了自己的生意专业炒房，没想到遇到了08年的市场调整。而几次准备割肉离场的他没想到在09年遇到了楼市最火爆的一年。09年底一系列的宏观调控吓跑了陈先生周围很多老乡，而他则坚持多买少卖，没想到又赌对了，在3月开始的暴涨中赚了很大一笔。3月底又在通州买了几套房，没想到4月开始的宏观调控开始发力，几套房不仅赚的钱没了，到了7月基本已经跌的首付都快没有了。

　　调查显示7月投资比例首次不足10%

　　不仅成交总量剧跌，北京楼市的投资比例也在新政的影响下开始非常明显的出现了投资比例下调的现象，据北京中原抽样调查数据显示，新政后北京楼市投资客比例明显下调。截止日前，北京楼市投资购房比例首次不足14.5%，这一比例甚至低于08年市场最萧条的18.8%。而相比今年市场最火的3-4月份，投资比例更是下调了超过26%。

　　在新政持续执行的7月份投资比例更是不足10%。

　　北京中原认为目前出现投资比例下跌迅速的主要原因是，一系列新政的实行非常明显的影响了投资客对市场的判断。特别的在7月初，三部委对新政执行力度的重申及北京对二套房贷的认定落实都继续减弱了投资客对宏观调控政策短期放松的判断。

　　另外，新政前炒作热点、新政后成抛房理由。新政以后很多炒作热点反而成交了之前投资客抛盘的理由，城区合并、郊区的部分新增轨道，都没有带来投资客入市，大量的新增房源及购房者对政策下调价格的语气都使得楼市的价格持续下调。

　　新政以后土地交易不仅没有拉高区域价格反而使得土地供应的房山、昌平等区域受到供应影响价格下调。以马驹桥为例，最近交易的土地价格仅不足4000元，而之前的一块地交易高达近万元，非常明显的使得购房者期待房源价格能够继续下调。

　　18.1%居民认为跌幅将超30%

　　央行最近发布了二季度市场调查，在调查中有18.1%的居民认为房价在三季度可能下调超过30%。虽然只是预期，但是也能看出不仅投资者看跌楼市，普通购房者短期内也很难在商品房价没有出现普遍下调的情况下开始抄底楼市。而如此有力的宏观调控政策已经非常明显的影响了开发商对后市的判断，预期在下半年的楼上价格下调依然是市场的主流。

　　有售房意向的居民中，12.1%的居民受近期出台的房地产新政影响，愿意降价出售；54.5%的居民表示不会降价出售。而在有意降价出售住房的居民中，有33.6%的居民愿意降价5%-10%，23.3%表示可以降价10%-20%，另有12.1%愿意降价20%以上。

　　北京中原认为在认为价格下调的居民中，有高达69%的居民认为价格下跌会达到10%-30%，可见目前的高房价已经远超过大部分购房者的购买力。从房主及购房者对价格的预期可以看出，宏观调控政策已经出现明显的效果，超过12%的房主明显愿意降价，其中更是有部分降价幅度达到20%以上，预计在三季度二手房房主降价幅度会明显加大。而投资比例将继续下探。

　　通州、望京等地房价还有大跌可能

　　据北京中原调查显示在一些热点地区例如通州、望京等地新政前投资比例已经高达5成，业主捂盘惜售而购房者暴涨，但是这一现象在新政以后非常明显的出现了暴跌。投资者在这几个区域基本绝迹，这也导致了这些区域成为新政以后价格下调最迅速的区域。

　　以通州为例，作为一个郊区，目前的商品房期房存量高达12085套，占到了全市存量的20%，仅次于朝阳区的22.4%，甚至接近于海淀区的3倍。从3月开始因为新城概念而迅速导致价格跳涨，从3月1号的均价16000左右上涨到4月中旬的21500只用了1个半月。而从4月中旬以后的系列新政非常明显的打击了这一区域，楼市成交量急剧下跌。大量的投资客抛盘使得区域内的价格还有继续大跌的可能，而目前本区域的购房需求更是不足新政前的1成。