搜房网日前发布统计报告称，目前楼市存量房面积近675万平方米但上半年成交面积为258.886万平方米，按上述形势继续发展，即使上海不再新增房源，也将需2年左右时间才能消化。

　　与此同时，中原地产分析师许萌却告诉《每日经济新闻》记者一个与上述报告截然不同的看法：上海开发商目前的库存普遍不足，急需要大量增加库存。上半年的楼市滞销正是给了他们最好的“补仓”机会。

　　上海房地产业内人士就上述问题的观点分成了两派，一派支持目前上海新房库存严重积压，另一派则认定现在正是开发商增加库存以销售的好时机。大部分开发商更倾向于后者的观点，他们普遍认为现在手里的库存新房并不多，现在或许正是增库存的好机会。

　　滞销再引楼市库存积压之争

　　早在2008年底，上海楼市就因为大量的商品住宅库存而引发争议。根据当时机构统计的数据，上海商品住宅可售面积接近1000万平方米，至少要2年才能全部卖完。

　　但到了2009年的年中，库存商品住宅仍然高达600多万平方米的上海楼市，又引发了“楼荒”争论，当时上海商品住宅的月销售量达到200万平方米左右，库存商品住宅仅够维持3个多月的交易量。

　　而根据搜房网的统计，目前上海商品住宅库存再次积压，按照目前一个月40多万平方米的销售量，上述库存至少可以卖上2年。和前两次一样，这一次的库存滞销论再次引发争议。

　　“现在的库存根本不算多。如果按照正常年份，每月100万平方米的成交量，上述库存至少可以卖上半年。”一家房地产公司的营销部研究人员说，按照这一算法，公司根本无需考虑降低库存的问题。

　　中原地产分析师许萌则进一步表示，目前仍然是各家房地产商库存的低位。自去年第3季度以后，很多开发商的库存严重不足，导致了他们的业绩在今年上半年出现疲态。而整个商品住宅的供应要到今年的三、四季度才可能恢复。但即使如此，商品住宅库存量要达到2008年底时的水平依然是非常困难的。

　　不过，搜房网的上述观点，还是得到了业内其他分析师的支持。上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍就表示，5、6、7三月正是上海楼市的销售旺季，如果按照现在销售速度，再扣除季节性因素，那么上述两年才能去化所有库存的结论是成立的。

　　积压之争将决定降价与否

　　宋会雍认为，从现在的情况来看，即使明年上半年的成交量有所恢复，也顶多只能恢复到08年时的平均水平，即每月商品住宅成交面积达到100万平方米。而这只不过能令上海商品住宅的库存消化时间缩短至六个月。

　　而2008年，商品住宅主要靠刚性需求支撑，豪宅销售情况则不佳。但目前上海市场主要供应的都是高价位的豪宅，符合刚性需求购买力的中低价位普通住宅数量相对较少，因此要达到月均100万平方米的商品住宅成交也是很困难的。

　　中国房地产信息集团公布的一组数据显示，今年上半年上海一手商品住宅成交29642套，成交金额共计774.97亿，平均每套住宅售价约260万。按照工薪家庭每年7万元的收入标准测算，一个工薪家庭要想在上海买一套房子，不吃不喝也要整整37年才能买得起。

　　不过，分析师薛建雄却表示，开发商所以敢于定如此高的价格不降价，恰恰是因为库存太少。根据他的研究，上海绝大部分房地产公司目前的库存都是比较低的。这导致了一些开发商在八折降价获得热销后，又悄悄地把价格继续向上提。

　　一些房地产商昨日向《每日经济新闻》记者表示，他们认为明年上半年商品住宅的成交量和成交价格将恢复，有必要现在多增加一些存量，好迎接明年上半年的市场旺季。

　　此前，上海中原物业顾问有限公司副总经理唐振东曾表示，历次上海房地产宏观调控，都会使一部分的需求被抑制到第二年释放，比如08年的部分需求就在2009年释放。言下之意，2010年的调控也会使需求在2011年被释放。

　　这或许是部分开发商逆市增库存的原因。